你村拆吗？西安三年清零114个城中村

一年一度的“两会”还在继续，有关房子、医疗、教育等民生政策依然是关注的重点。

9妹注意到，与前两年不同，2019年政府工作报告，对棚改计划并没有提出具体的数据要求，只是提出“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”。

下一步“棚改”怎么走，耐人寻味。

落地到陕西，2018年棚户区改造开工20.3万套，2019年预计新开工棚户区改造仅为9.8万套，同比去年下降51.7%，降幅超一半。“棚改”减速！

在此背景下，2018年12月，西安市政府下发的“三年内绕城内所有城中村清零方案”的恐遇“兑现”难。

2020年底前，

须完成114个城中村的清零

城中村的拆迁工作，向来都是漫长而艰难，尤其是地段好，规模大者。

不只是鱼化寨，包括整个西安在内，如今都面临较大的拆迁压力。

早在2015年，中央城市工作会议就提出了“力争到2020年完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造”的总体要求。

2017年11月，西安正式发布《“品质西安建设补短板三年行动计划”实施方案》，方案中最受关注的当属“重点棚户区（城中村）改造建设提升行动"，提出“加快城中村改造，完成重点区域棚户区改造建设”。

直到2018年，西安棚改计划才按下了“快进键”，要求在2018-2020年期间，西安要完成位于绕城高速以内且在城市建设用地规划范围内的114个城中村的清零工作，包括整村拆除及垃圾清运。具体而言：

2018年，要完成灞桥区、高新区、浐灞生态区9个村的清零工作；

2019年西安计划完成60个城中村的清零工作；

2020年完成45个村庄的清零工作；

整村拆迁，

时间普遍在3年以上

这究竟是一个什么样的进度呢？以“鱼化寨”为例，2018年10月起开始落实拆迁工作，2019年6月底之前，要完成整体的拆迁及建筑垃圾清运。

若真能实现，自然是好。不过，根据以往的拆迁时间跨度来看，确实有些困难。

为了验证这一点，不妨扒一扒2018年要清零的这几个村子。

1、高新区，陈林村：

这个村子不大，位于科技八路附近，共32户。2017年年底已经人去楼空，2018年1月，仍有7户未签订补偿协议；2018年5月开始动用大型机械设备，整体拆除；不过，至2018年7月，还有一些住户没有搬走，村里有些店铺和路边卖水果蔬菜的小摊还在营业。

2、浐灞生态区：秦家村、康家村、上桥梓口：

这3个村的用地为丝路国际会展中心项目用地。拆迁工作从2017年9月便正式开始；2017年12月进行了大规模整村拆迁；2018年可以说是收尾阶段。

3、灞桥区，盖席王街道安家村、曹堡村、董家村、上庄村、下庄村：

五个村子属于整体拆迁，同样于2017年年初便开始了拆迁动员等工作；2018年3月，“5村”协议签订完成97.88%；截止2018年年底，时间跨度2年。

再比如说，西安中轴线上的“八里村”。早在2015年，西安雁塔区八里片区综合改造项目已经完成签约；直到2017年拆迁工作才有了实质性进展，东八里村全部、西八里村部分完成拆迁；但西八里村至今仍未完成拆迁，并赫然出现在在了2019年的名单里。

另一个不可忽略的是沙井村，2016年便传出消息，至今仍然人来人往，部分从鱼化寨搬出的“西漂”，又搬进了沙井村；在这一轮拆迁安排中，沙井村被安排在2020年年底前彻底清零。

一般而言，城中村的改造要经历前期规划设计、拆迁动员、集体土地征收、村宅基地拆除、安置房建设、统一回迁等工作，涉及多方利益。整个周期快则2-3年，一旦中间某个环节停滞，5-8年都不是没有可能。

3个层面理解执行难

从城市发展、居住舒适度、消防安全等多方面考虑，城中村的拆除与改造都是一件好事儿，为何落实到执行层面会如此困难呢？

1、经济上不划算！以鱼化寨拆迁为例，总6层60余间房共计1700余㎡的居民家庭，年收益在20余万；拆迁款赔偿、大修基金以及其他，一次性共赔偿100余万，外加每人70㎡住房、20㎡商铺。很多村民看来，这样的补偿太少！

当然，也可以选择货币安置，两者二选一。安置货币款=安置住房面积*货币补偿基准价（9775元/㎡）+综合补偿价。不过，从这次的补偿基准价的设置来看，仅为9775元/㎡（周边商品房均价在1.4万元/㎡左右），鱼化寨此次更鼓励实物安置。

这样的拆迁补偿，与前段时间坊间流行的鱼化寨拆迁，大量安置货币即将入市，推涨房价，有一定的出入。购房者应相信自己的判断，不要被一些传闻所左右。

2、难以做到绝对的公平！征地拆迁补偿政策总体上是好的，但在区与区、街道和街道，甚至同一条街道的同类房屋，由于建设项目的不同，补偿标准存在差异，引发不少纠纷。阻碍征地拆迁工作的进行。

3、安置房建设周期长！许多在外租房居住的拆迁户，一等就是两、三年,严重影响了他们的日常生活和工作，村民不愿搬。

资金需求或约500亿元

当然，这其中最让各方棘手的还是“资金”的问题。9妹梳理了近3年的西安市的棚改资金需求：

• 2016年，西安市城中村计划新启动9个改造项目，完成15个村的回迁安置工作，总投资约59.35亿元。

• 2017年，集体土地、国有土地上棚户区（城中村）改造计划新启动17个村的拆迁工作，完成16个村的回迁安置工作，总投资约51亿元。

• 2018年，全市集体土地、国有土地上棚户区（城中村）计划新启动16个项目房屋拆迁工作，完成14个村的回迁安置工作，总投资约65亿元。

按照以往的投资费用，2018年-2020年，共计114个城中村的拆迁改造，所需的资金缺口，大概在500亿左右，甚至更多。

近两年，棚改的资金支持主要来自国开行，其以PSL（抵押补充贷款）的形式借钱给地方用于棚改。不过，这一政策眼下也面临着推高房价的指责。从去年6月开始，国开行已经提高了棚改项目审批的门槛，权限由支行回收到总行，意味着棚改货币化安置力度的减弱。

下一步，包括西安在内，全国范围内都会面临一个问题——钱从哪儿来。有研究显示，仅通过专项债，难以覆盖2019年的棚改资金需求。

根据天风证券的测算，2019年棚改资金需求在1.3万亿左右，落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿。但在政府购买服务模式取消后，保守估计2019年棚改专项债有6000亿的配额，因此还有接近6000亿的资金缺口。

对于西安正在拆迁、或即将拆迁的城中村项目而言，未来面临最大的挑战或许就是资金。

结语：城市发展全过程就是一个不断更新、改造的新陈代谢过程。城中村的拆迁、改造迟早会来，不过可能会因为时机的不同，而产生较大的结果差异。

西安这一论的城改来了，只是速度可能没那么快！对西安楼市的影响也不能立竿见影。

来源：西安楼市情报

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