深圳18%甲级写字楼空置，部分租金大跌30%！传递了什么信号？

来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记   者丨张晓玲、朱雷 深圳报道

编   辑丨张伟贤

上周末知名经济学教授张五常莅临深圳，力挺深圳这座城市，将成为“世界中心”。21君当时跟进了相关的文章：张五常：深圳将超过上海和硅谷，成为整个地球的经济中心（视频）

去年以来，在一二线楼市的这波调整中，深圳表现最为坚挺，每月仅有几十元的微幅下跌。

然而，看起来一派繁荣、房价高企的深圳，其实也暗藏尴尬。

第一太平戴维斯近日发布的报告显示，今年一季度，在写字楼无新增供应的情况下，深圳市的甲级写字楼空置率却在一路走高。

根据报告，一季度深圳写字楼市场无新增供应，全市写字楼总存量仍为608万平方米。

但与此同时，深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2个百分点至18.2%；市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%至每平方米每月225.8元。

真实市场的现象和案例似乎更为严峻，多名中介表示，有些写字楼租金与去年相比，已出现约30%的跌幅。

以深圳子市场分析来看，今年第一季度，福田区出现退租现象，全区净吸纳量为负1.2万平方米。

对此，第一太平戴维斯表示，主要是因为部分金融企业为节省成本，缩减租赁面积。

同时，福田中心区一季度写字楼空置率环比上升0.5个百分点，达到14.1%。平均租价为253.4元/平方米，环比下降了2.6%，同比下降3.2%，跌破300元/平方米。

而子市场中一季度空置率最高的为前海地区，达到58.8%，同上一季度保持不变；平均租金也与上一季度持平，为188.8元/平方米。

空置率持续上升，一方面是供应量太大。2014年-2018年五年间，深圳写字楼平均新增供应约为64万平方米。

而更深层次的原因是，深圳市写字楼空置率上升，租金出现跌幅，表明了企业租赁需求的减弱，这与深圳市的经济形势息息相关。

第一太平戴维斯报告中指出，深圳市经济总量持续扩大的同时，同比增速却在进一步放缓。2018年，深圳地区生产总值达到24221亿元，同比增长7.6%，增速放缓1.2个百分点。

同期，深圳地区第三产业生产总值总计14238亿元，同比增长8.2%，占地区生产总值的59%，但增速下降4.2个百分点。

过去几年，已有华为这样的领军企业将部分业务搬去东莞；去年，深圳又有多家新金融企业出现危机，缩小规模或重整。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示，在宏观经济背景下，深圳写字楼租赁需求，尤其是中小型金融企业的租赁需求于本季度减弱。他们对经济环境变化和经营预期由乐观转向保守，希望降低资金投入，以节省物业租赁成本来保持竞争力，以及有效规避预期风险。

展望2019年，经济放缓持续，中小型企业料将面临挑战。在此背景下，深圳写字楼市场的租赁需求增长乏力。

此外，第一太平戴维斯预计，2019年将有约109.9万平方米的甲级写字楼交付，主要集中于福田中心区和前海，分别占总新增供应量的28.8%和25.5%。

为缓解大量于未来五年入市的新增供应带来的压力，业主方料将采取更为有力的优惠手段，以应对租户方市场的持续并合理规避管理风险。

谢靖宇表示，受新增供应入市的影响，甲级写字楼供过于求的情况或将持续，短期内全市甲级写字楼空置率将持续上升，平均租金将持续下跌。

本期编辑 陈思