当小区难以挽回地走向衰败

本文来自微信公众号：黔财有话说（ID：gh_2da88ac3953e），作者：塞冬，标题图来自东方IC

本文先从两个小故事说起，第一个是塞冬自己的：

塞冬的第一套房购于10年前，位于一个90年代末建成的普通小区，入手时房龄12年，以北京市场的标准还不算太老。当年买房时把北四~北五环的相似小区基本转了一圈，最后为了能长期自住，选择了一套面积不大的小三居，入住前也完全推倒重装了一遍。

但长期自住的打算并没有坚持太久，这套房在满五不久后就换掉了，出手时的房龄是17年。换房的原因也简单——小区环境在日益恶化，且经过努力后发现没有挽回的可能。

这套房是塞冬的婚房，回想起来蛮有感情。小区是北京本地小开发商所建，也是前业主在十多年前的婚房，十几年过去后，开发商已不见踪影。

小区的物业公司是由破产地方国企重组而来，主要目的是解决大龄职工再就业，物业费1块2，算北京同类小区正常水平。

在多年前刚入住时，这个小区就已开始陷入恶性循环：物业服务质量下滑—拖欠物业费—物业继续恶化，逐渐突破能正常运转的底线：

绿化带杂草化、裸土化、狗屎堆化、车位化。暖气温度不达标，取暖费和物业费一样陷入恶性循环。楼道等公共空间被私自占用甚至封闭。门禁虚设，街道免费重新安装单元门后又被嫌麻烦的业主破坏。垃圾清运不及时，打扫和清洁处于半瘫痪状态。电梯接近寿命极限，且无法给出更换方案。

如果说绿化、暖气、垃圾等都可以忍（毕竟是十多年的老小区，要求不能太高），那么“安全”则是一条底线。一方面电梯寿命将至，另一方面部分业主遭到入室偷盗，大家开始在群里讨论解决办法。

在搬走的前一年里，塞冬和几位热心业主一道，尝试进行小区自救，最终的结论是——这条路极难走通，成本太高，不如努力攒钱换房。

以换电梯为例：换电梯需要提取公共维修基金，提取公共维修基金需要成立业委会，而成立业委会则需要成功召集由一半业主参加的业主大会。且业委会成立后，还需要2/3业主同意，才能动用公维基金。

开业主大会难、成立业委会难，这是一个普遍难题。下文是一位北京政协委员在今年两会时的相关建议，文中称：

“在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下，北京依然有80%的小区没有成立业主大会和业主委员会。”

来源：北京政协网站：http://www.bjzx.gov.cn/zxgz/zxdt/201902/t20190218_17607.html

大部分小区没有业委会，所导致的问题就是：

一方面，小区老化需要提取公共维修基金进行维修。另一方面，绝大部分公维基金处于无人提取的状态，许多都是以极低的活期利率存放在银行。而这已经是十多年的老问题，许多委员代表连年提案，但至今缺乏合适的解法。

来看一些老新闻：

“43亿元只是商品房部分的公共维修基金，如果算上部门单位盖的房，基金的总额超过140亿元。公共维修基金是每个业主交纳的，这笔钱的所有者是单个业主，但单个业主本身没有管理和处置这笔钱的权利。

现在北京大批商品房是1998~1999年房地产热后兴建的，时间都不长，以一栋楼70年设计使用年限来说，还很“年轻”，不会面临中修、大修等问题，但再过几年，就会出现比如电梯，每半个月需要检修，平均10年就要更换一部新的，这笔费用就不小，至少10来万元，如果没有公共维修基金到时谁来付？”

——《43亿公共维修基金 为何交钱容易用时难》，北京现代商报，2005年

“根据北京市建委公布的数字，从2000年2月到2004年底，全市共归集商品住宅维修资金43.35亿元，2001年4月到2004年底共归集房改房维修基金27.99亿元，两项合计达71亿多元。这笔基金存在银行专用户头，以活期利率计息。”“同时从市建委传来消息，这71亿元的维修基金，至今没动用过一笔。”

——《70亿维修基金的困惑》，北京电视台，2006年

“北京市物业管理处负责人表示，截至2015年2月底，北京市公共维修基金缴存总额为395.99亿元人民币。而在支取方面，2013年北京市一共有143个社区用了1.16个亿，2014年用了3个亿，2015年用了3个亿，从1999年公共维修基金归集之日到2015年2月，该项基金一共使用了15.5亿元人民币。”

——《北京公共维修基金缴存总额近400亿 使用率不足5%》，北京青年报，2015年

为了能召开业主大会、成立业委会，解决电梯更换问题，塞冬几年前在12月的寒风里，和几位热心业主一起在小区摆摊、入户发传单号召业主参会。

在热心业主们付出了很大的精力和成本，勉强收集够签名，准备走流程的同时，大家也同步和物业公司进行了座谈，还和周边小区业委会进行了沟通。

一系列讨论沟通后的结论更令人失望：

这个由国企下岗职工组成的草台班子物管公司，可能就是在当前物业费水平下，市面上能请到的最靠谱公司。虽然服务质量不达标，但大都是正经人，好沟通、讲规矩。如果把当前物管公司赶下台，在保持物业费不变的情况下，能请到的只能是地头蛇灰产性质的、毛利更高、服务更少的垃圾公司。想要让小区环境保持在较好水平，唯有大幅提升物业费，聘请品牌物管公司入驻，而这是不可能推得动的。在现有框架下，业委会的组建和改选、物业公司的更换，大多数时候只能沦为换汤不换药、劣币驱逐良币的利益游戏。

当时附近有一个2004年建成的小区，成功建立了业委会，也成功更换过物业，在周边小有名气。大家约了这个小区的业委会成员聊了一宿，最后发现，业委会的更替、分裂、甚至“真假业委会”是家常便饭，物业的交接过程也几经周折。

而在三年前，这个小区的再一次物业更替也引发过一次小小的恶性事件和网络舆论。按一位业主朋友的说法——无论怎么换来换去，业委会和物业都是垃圾。

最终，在摸清了整个流程不可行之后，塞冬还是选择了换房，换到了一个由大开发商修建的次新小区，这个小区算是片区里的标杆性次新盘，一直以高品质物管著称。

然而，2019年已是这个小区生命周期的第10个年头，各种负向循环的苗头也开始出现。相信再过几年，这个小区的物管水平和整体环境也将在下坡路上加速前进。

下面是塞冬近几年为自己和朋友看房时所拍的一些照片，翻了很久网盘翻出来的。

下图是海淀区某塔楼小区，房龄15年，均价9万8（链家最新小区均价，下同），电梯老化，停用了1部：

海淀区某板楼小区，房龄16年，均价6万2，绿地被车位侵占：

东城区某学区房，房龄17年，均价10万8，绿地被车位和垃圾侵占殆尽，小广告泛滥：

以上都是十多年房龄的“老房子”，各种问题已经集中爆发。

对较新的小区来说，基本功能还没出大问题，不好的苗头刚开始从一些小细节暴露出来。下图是一个2014年交房的次新小区，是塞冬同事结婚时买的，最近听同事说，他们业主群里对物业的不满正在发酵。

这是5年前交房时的照片：

这是今年朋友发来的照片，5年后草坪已逐渐裸土化。

下图是海淀区软件园均价近9万的品牌开发商次新小区，在其11年房龄时时，许多绿化带已接近半秃：

下图是一个交房不到5年的小区，草坪秃掉后，被替换为丹麦草。对大部分新小区而言，交房时整齐的草坪—>5年后稀稀拉拉补种一些抗旱耐操品种—>10年后彻底没人管，这是一个常见现象。

最后是一个交房12年的小区，在几年前曾算是”区域次新标杆“，如今均价7万5，小区水系成了图中这样子。这其实还算不错了，周边房龄10~15年的小区，水系在几年前就已基本干枯。

通过塞冬这十来年的看房经验会发现，绝大多数小区都在无法挽回地走向衰败：

首先是容易被破坏、并且需要持续投入成本的绿植、草坪和水系。然后是门禁、电梯等机械构件。最后就是整个公共空间的无序和失控。

高层住宅的设计使用年限通常是50年，而大多数小区在20年房龄时就已破得不成样子，折旧速度过快，且难以逆转。于是人们会发现：想要一直生活在较好的小区环境中，唯一的解法就是不停换房，这样的成本无疑是高昂的。

再举两个区域性的例子——北京的亚运村和方庄。这两个地区是25~30年前北京最早的现代化高层住宅片区，是北京商品房的的发源地，也是曾经的北京富人区，在90年代初就炒到过每平米大几千~近万元的高价。

十六年前，刘晓庆房产拍卖时，其大部分房产都位于亚运村的安慧北里秀园小区。在我买第一套房时也曾看过这个小区，10年前这个小区基本就是“老房子”的面貌了，当时的房龄不过十几年。

来源：http://ent.sina.com.cn/s/m/2003-01-05/1129123703.html

20多年过去后，这两个片区里修建于80~90年代的高层塔楼基本已沦为”破旧“的代名词。10年前，塞冬就已见识过亚运村30层老塔楼电梯停摆、居民们只能爬楼梯的场面——大家有心去查查老新闻的话，这样的例子是不鲜见的。

如今，无论是北四环的亚运村还是南二环的方庄，虽然生活配套都比较完善、交通也很便利，但因为住房普遍相对老旧，都已成为房价较”洼“的区域。

从富人区到价格洼地，只用了住房寿命一半不到的时间。

有拯救小区成功的正面案例么？有——那就是本文要讲的第二个故事：

有一位师姐是塞冬的偶像，她get的成就很多：省高考状元、非常年轻的央企部门领导、两位孩子的母亲、从白手起家到多套一线城市房产的拥有者——然而相比于这些而言，师姐拯救自家小区的成就才是我最佩服的。

这位师姐有一套自住用的一线城市顶级学区大四居，房龄过了15年，同样面临更换电梯和保持小区品质的难题。

经过持续两年的“斗争”，这位师姐成功领导业主们成立了业委会、走通了更换物业公司的流程、走通了投票提升物业费的流程、成功引入一线品牌物管、并将电梯更换为知名大品牌。

这其中的每一步都面临着来自前物业公司和大量业主的阻挠和敌对：流程被质疑、投票被干扰，但最终各项提议都涉险通过，成为很罕见的阻止小区向恶性循环发展的案例。

通过聊天记录来感受一下换电梯的过程：

不管过程怎样艰辛，师姐的小区还是获得了新生，而这一成就的达成，也和这个小区的特点分不开：

一线城市核心区域顶级学区房，处于换房食物链顶端，是绝大多数人置业的终点，退无可退、逃无可逃、背水一战，大多数业主都有强烈的阻止小区衰败的诉求。有钱且有闲业主多，有足够精力和反对者们（包括大量业主）做长期斗争。

这两个其他小区难以拥有的特点，就是打破上述魔咒的关键，后面详细阐述。

讲完这两个故事，我们来仔细推理一遍业主们难以阻止小区过快折旧的逻辑：

首先，由于独特的土地制度，我国是世界上极少有的以高层住宅为主的国家，具体可见：《我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”》。

不只是头部城市面临红线约束，二三线、甚至小县城的情况都是类似的，如今全国各地小县城的新建住宅许都是30层以上的超高层。

塞冬拍摄的某二线、三线城市新建超高层住宅：

以内陆某中心城市为例，2018年户籍人口1476万，常住人口1633万，“管理人口”2128万。这样一个2千万级的大都市，其2017~2021年的五年住宅用地供应规划中，排除掉棚改回迁房和农村宅基地，每年新增650公顷左右，相当于2.5*2.5公里。

再看另一个内陆中心城市的供地情况，其人口规模和上面这个城市是类似的。从2012年到2018年，这个城市的各类供地指令性计划如下表所示，可以感受一下住宅用地的低比例：

一位师兄到西南某省小城市旅游，感慨这个只有30万人的市府所在地，新建小区基本都是大高塔楼。为了解释这个问题，塞冬详细查阅了其土地规划数据：

常住人口30多万的市府所在地，从2015到2020年的整整6年时间里，总共（注意不是每年）只能新增1.37平方公里城乡建设用地（包括农村宅基地），其中能允许新增的城镇住宅用地只相当于一个700米*700米的正方形。

于是，哪怕是人口不多的边陲小城，想新建住宅大多也只能通过拆旧建新、提高容积率来实现，对于极其有限的新增用地，也必须尽可能地集约使用。

一方面是土地政策让住宅只能向垂直方向发展，另一方面就是各地新建城区普遍采用大街区制，这让高楼层大体量小区成为主流，1000户算正常，2000户不稀罕，小区公共空间总量大。下图是某中部城市的新城区，感受下小区的楼层高度和街区尺度。

大尺度、封闭式、高楼层小区也不是没有优点，比如：

封闭管理，社区安全性相对有保证。土地利用集约，社会整体物流效率高。能构建大尺度绿化、水系、广场和游乐设施，这是独门独户小院子比不了的。

在土地私有制国家，这样的小区通常还是市区的稀缺品，价格相对较高。但这得建立在一定基础上——需要充足的公共经费进行维护，维护到位就是豪宅，维护不好就是贫民窟。

香港最低小时工资是北京非全日制最低小时工资的2.5倍，物业费则高达京沪的5~10倍。香港传统老小区物业费折合成建筑面积约15~30元每平米，新建小区约40~70元每平米，50平的港式普通住房一个月要交大几百甚至两三千元物业费——其结果就是香港30年房龄的小区也普遍比大陆10年的小区更新。

高房价+高物业费给香港群众带来了沉重的住房压力，但这也是土地集约模式下高层住宅小区的必然。

理论上，虽然大尺度高楼层小区的公共空间体量大，但业主数量也多，在套均建筑面积一样的情况下，想达到相似的折旧速度，户均经费是大大低于独栋住宅的。

但是，独门独院投入再多是自己独享，而大型小区所有权过于分散，容易导致公地悲剧。就像“三个和尚没水喝”，一千个住户更容易出现谁也不想管、谁也不负责的状况。

不同公共设施有不同的折旧周期：

在北方地区，草坪2~3年不更换基本会成片枯死，南方不换就是成片杂草，相对还能凑活。花草树木如果得不到定期补种，几年后基本只剩下大型乔木和万年青。游乐设施、水系喷泉、地砖墙面、公共门禁、楼顶防水，5年左右或坏或旧，10年不维护就成为传统意义上“老房子”年久失修的模样，哪怕此时仅过去房屋寿命的20%。电梯保养得当的话，使用20~30年没问题。但国内绝大部分小区的电梯都没得到足量保养，一般15年就基本没法再用、必须更换，这是第一笔大额支出。周期再往上，就涉及公共管道/水池的达寿和更换，乃至房屋本体结构的加固。

另外，就是需要根据人力成本逐年递增的劳动密集型服务开支：路面楼道定期清扫、公共设施定期清洁、垃圾定期清运、保安保持基本数量和战斗力、公共上下水设施/消防设施/公共管道定期检查等……这些都可换算成人力*相关行业的年平均工资。

塞冬看过的房龄10多年的小区，这些服务大都维持在最低水准，一些已经突破底线，垃圾问题、脏乱问题非常严重。

封闭式高层小区要想得以正常运转，就必须抛弃各扫门前雪，建立一套集体治理机制：

一、有机制能诞生一个大多数业主都认同的公共服务标准。

二、有机制能保证每户业主都缴纳足够该标准得以施行的公共经费，哪怕他并不认同。

三、有机制能保证该经费随着通胀和人力成本同步提升。

四、有机制能保证服务提供者能不折不扣、保质保量地完成工作。

五、最后，还要有机制能保证公共设施和公共空间的折旧速度不被人为加速。

通过上述分析和案例我们会发现，这几个条件都极难达成。现实中的真实情况往往会是这样：

一、上千户业主的组织成本太高，且组织者几乎是义务劳动。大部分小区连走过场式的法定业主大会都开不起来，就更不要说能诞生多少共识——这些流程塞冬都跑过，最后选择了放弃。

不同业主对服务标准的诉求差异极大，有的要求很高，希望干净、整洁、有秩序有档次，甚至超出了小区业主的平均承受能力。有的则是无所谓，最好不交钱也别维护，等实在扛不住了就等着财政统一进行老旧小区翻新。

以塞冬的老房子为例，有的业主希望能把1块2的物业费提升到2块5甚至3块以上，聘请品牌公司入驻，彻底改变小区面貌，提升小区房价。有的则希望物业费下降到5毛，甚至最好把物业公司赶走，组建“老年志愿队”来接管小区。

市面上还真有业主自我管理的例子。来看一个《钱江晚报》的新闻，这个小区的位置很好，房龄15年，以大户型为主，建成时算是蛮高档的。从2011年开始，这个小区开始尝试自我管理，最后证明是条死路：

来源：http://zjnews.zjol.com.cn/zjnews/hznews/201709/t20170907_4992018.shtml

下面是一些节选：

刚开始那段时间，大家积极性都很高。那时业委会从外面找了大概10个保安和6个保洁人员，收收垃圾，维护安保。

从第三年开始，保安和保洁人数越来越少。“绿化越来越差，要么野草杂生，要么无人打理而干枯。”

一些业主只能自发拿皮管将家里的水接出来，从楼上往下浇水。这些人手法不专业，乱剪一气，好几棵原本郁郁葱葱的大树受不了这般折腾都死了。

有时候收垃圾的没来，垃圾桶满得一塌糊涂，业主只好自己运出去。平时就生活在这种环境里，我已经受不了了。

园区有多处墙面、墙顶出现风化、脱落；多处单元门存在电线私拉乱牵；多处消防栓消防水带、枪头等必备零件缺失，灭火器瓶体、充灌气体过期；楼顶消防栓无压力，且无法出水等等。

——《自力更生六年，景城花园坚持不下去了》，钱江晚报，2017年

2018年，这个小区重新聘请了物业公司，开始正规化管理。在此后的相关报道中，有业主因为物业回归而直接提价50万（大户型、好地段、次新设计，都是大几百万的房子）。

二、即便能诞生大部分人认同的共识，也难以对其他业主产生约束力。

还是以塞冬的老房子为例，由于对物业不满，一些业主长期拒交物业费，物业公司尝试去法院起诉。最后由于走法律流程成本较高，物业选择了和解，欠费业主补缴了5~7成不等的物业费。许多人得知消息后也去找物业理论，希望物业费能打折，还真有人成功了。

这个例子可能不太好，因为大多数业主不愿交物业费是有原因的，错不一定在业主。这里想说的是——由于业主太分散、单个案例金额不大、通过法律流程追究成本太高，因此不管理由是否正当，只要有人坚决反对（不管是否有理），那他大概率不会受到损失、只会获得利益。

小区作为一个集体，想要实现良性循环，业主就必须承担一定义务，这种义务不只是按时交纳物业费，还需包括——参加业主大会、参与相关流程、提出意见建议、监督业委会。

现实中，不接受共识、不履行义务没有坏处只有好处，而接受共识、履行义务却只有成本而无法获益，这样的良性循环就无法建立。

三、物业费一旦被确定下来，基本就会伴随终身。无论回迁房、普通小区、还是豪宅小区，由于上述一、二步机制走不通，想要让物业费跟随通胀同步上涨也成为不可能，其结果就是能购买到的服务逐年减少。

当然，整个过程不会那么简单。通常而言，当资金不足时，最先发生的是物业公司利用业主的公共资源挣钱——停车、广告、小区空间对外营业开放等等，这也是如今业主和物业的矛盾焦点之一。

以塞冬现在的小区为例，该小区10年前交房，物业费2块5，在当时算比较高的，物管质量也一直算有口碑。10年过去后，这个价格只能算中等，当年的高标准服务也在一项项消失。

5年前，当时的业委会发起过涨30%物业费的运动，最后被业主们抵抗成功，业委会也从此有了”和物业公司勾结“的骂名。

那么物业到底缺钱么？塞冬初步估算过，如果考虑到各式各样的增收措施，实际上目前的物业费能达到4块钱一平米，并不算低，物业费确实没必要提升。

但需要注意的是，不提升物业费的背后是业主公共资源的变现，本质上是拿小区品质换钱。当这种变现潜力被榨干后，矛盾还是会凸显出来，继而继续加剧业主、物业、业委会之间的不信任，让”提价保质“更加成为不可能。

四、理论上，物业公司接受业委会监督、业委会接受业主大会监督。业主们讨论确定服务标准并按时交纳物业费，物业公司认真履行职责，服务不达标就被炒掉——这是我国法律法规所期望达到的理想模式。

根据上面一、二、三步的分析，这一模式中的大部分环节都是失效的，其实现基础就不存在，想达到目标也就成为奢望。

我们理想一点，假设上述诸多步骤都经过不懈努力走通了，就像那位师姐一样——业委会得以成立、提价方案得到通过、品牌物业成功引入。当正向循环的苗头开始浮现时，也还存在很大隐患：

义务劳动的业委会难以长期有时间、有精力、有专业能力去监督物业公司。高度分散、极难组织的业主们也难以长期有时间、有精力、有专业能力去监督业委会。

业委会是很少有领工资的，相当于是几个人义务劳动、上千户家庭受益。在这样的机制下，牵头成立业委会的要么是乐于奉献的热心人，要么就难免没有利益动机。

在现实中，固然不乏雷锋式的业委会成员，但“和物业勾结”也很常见。就算真的是雷锋，也很难自我证明，最后就是劣币驱逐良币、有动机的驱逐纯理想的、无所事事的驱逐专业能干的。还在上一个老小区时，和周边小区的业委会成员座谈，基本都面临这样的问题。

业主不信任业委会和物业、业委会无法有效监督物业，让业主们有钱也不愿意交钱。

有一次业主群里聊了很久，大部分业主都明白10年不变的物业费不是长久之计，时间长了肯定影响小区品质，并最终影响房价。相比于房价波动而言，物业费纯属毛毛雨，但大家不愿提升物业费的理由也很简单：

“既然无法有效监督物业，物业干多干少纯凭自觉，那么物业费涨了活儿不多干，能拿它怎么办？”

“业委会监管？”——都是一条裤子。

“重选业委会？“——选来选去都一样。

”群里热心人重组业委会？“——大家都很忙，你行你上吧。

塞冬和许多朋友都聊过这一话题，大家业主群里的结论都差不多：一番讨论下来，只能默默攒钱准备下一次换房。

五、最后，有这么一个基本定律：公共品的折旧速度，取决于这个群体中破坏性最强的那部分，而不取决于群体平均水平，而维护公共品所需的开支，则取决于群体的平均支付意愿。

于是，一旦破坏性强的那一小撮人不受到惩罚，公共品就将以超常规的速度破损下去。

举个栗子：塞冬的小区有一块很大的草坪，几年前刚入住时，草坪品质很好很整齐。从去年开始，几位家长开始带着小孩在草坪上踢球，只用了一年功夫，这块草坪就全秃了：

前段时间物业重新翻土播种，养护了一个月才让草坪重新修复。问了问工人师傅，这一波操作下来平均每平米要14块钱，相当于小区群众花了大几千块为几个人支付踢球场地费。

少数人破坏、所有人买单，这是大家普遍面对的现实。

如今超高层住宅遍地，如果一栋楼有30层，每层4户就是120户，如果是塔楼则会多达几百户。假设不守规矩的业主比例低至1%（实际不可能这么低），那么电梯里出现狗屎狗尿、单元门被人为破坏、楼道被随意图画、公共空间被堆放杂物乃至被圈占、绿地植被被踩踏攀折，就几乎是一种必然。

小结一下就是：

规模庞大的高密度大尺度小区、高度分散的所有权结构，让建立在义务和热心基础上的业主自组织难以启动、难以持续、缺乏专业性，无法互信、无法正循环。就算自组织开始运转、业主们达成共识，也缺乏相应机制去保证这一共识被所有业主遵循，缺乏对漠视集体利益、有损集体资产的人的惩处机制，并最终让所有努力崩塌。

这一问题该怎么破解呢？现实中有这么几种途径：

1. 财政买单：

北京近年来在大力推进老旧小区改造，包括抗震结构加固、保暖防水铺设、上下水管道更换、外立面重漆、地面道路重铺、大门楼道翻新，许多小区效果显著，里里外外焕然一新。

这一政策主要针对90年代以前修建的、30年以上房龄老小区。1997年时，北京国有建设用地上的住宅总建筑面积是12451万平米，约等于现在的1/4（更老的数据没找到）。

也就是说，目前参与改造的小区只占北京住宅建筑面积的一小部分，是多数人为少数人买单，而且基本都是结构相对简单的4~6层板楼，翻新维护成本不太高。

再过10年，当北京大规模建设时期的高层住宅逐渐超过30年房龄时，需要翻新的建筑面积总量、以及需要翻新的高层住宅的结构（如电梯更换），对财政资金将会是极大考验。

2. 棚户区改造：

近年来全国各地如火如荼的棚户区改造，相当于一次性解决老房子折旧问题。其本质是容积率大幅提升，新住户和财政一道为原住户买单。而当近年来新建的超高层住宅老掉后，容积率就无法再提升，缺乏拆旧建新的可行性。

相比于中小城市而言，一线城市要提前20年左右进入高层楼房时代（80年代末~90年代初开始）。如今一线城市高层住宅折旧过快、翻新困难已是普遍状况，这些景象未来也将在中小城市大规模上演，特别是各地小开发商建设的高层住宅。

3. 开发商预设提前量：

近年来，大城市许多新建小区的物业费都提升至5元以上，许多达到7~10元。一方面是劳动人口红利减少、人力成本大涨；另一方面也是出于“一旦设定就无法改变”的现实，为未来预设提前量。随着我国年轻劳动力的大幅减少，未来各小区竞争服务人员的态势会愈演愈烈。

如果经济正常发展，10年后，一二线城市的人均GDP将达到如今香港的七八成（3万~3.5万美元），而届时大陆大城市的物业费只有当前香港同档次小区的1/5~1/10。这样的物业费水准、哪怕预设提前量，也很难支撑未来的实际需求，届时矛盾还会更加突出。

一个让人感到讽刺的事实是——在很多时候，唯一有动力也有能力减缓小区折旧的，是少部分打算做长期生意的品牌开发商及其物业公司。

业主自组织的道路无法走通，就只能依靠这一小部分开发商希望打造品牌的主观能动性——哪天这种能动性消失了也毫无办法。

4. 小区治理行政化：

现在许多城市都开始试点在社区设立“社区环境和物业管理委员会”，一些物业公司领导还被纳入了社区党组织。“环物会”在本质上就是社区牵头，部分替代业主大会的职能，以更有效行使对业委会和物业的监督管理。

与此同时，提取公共维修基金的流程也在简化，一些地区设立了提取公维基金的”应急机制“，出现如电梯更换等严重问题时，由社区牵头联系相关机构提取基金、申请补贴，高优解决。

业主自组织失效后，就只能由行政力量牵头、财政资金补贴、常设机构监督，来解决一些老大难问题。

来源：http://www.chengdu.gov.cn/chengdu/home/2017-11/23/content_9752e5144749456c90a4c0b00705b393.shtml

来源：http://www.bjhdnet.com/haidiannews/109978/4674016/index.html

在塞冬看来，对大部分小区而言，这种模式甚至还可以走得更远一些——物业费财政化、基层政府牵头制定标准、购买服务并予以监督。

就类似新加坡组屋的S&CC（Service and Conservancy Charges，服务与维护费），由各市镇委员会（Town Council）制定收费标准（跟随需求上涨）、保证征收、聘请物业公司并对其服务进行评定。服务内容包括例行的清洁绿化以及长周期的电梯和外墙更新。同时也会接受财政补贴并对特定家庭进行费用返还。

普通小区财政化/行政化，高端小区市场化——这恐怕是比较符合我国国情的一种思路。

最后对全文做个总结：

特有的土地政策让我国无论大城市还是小县城，都逐渐形成了以封闭式高层小区为主的住宅结构。

物权高度分散、业主自组织困难、缺乏权责机制等等，让互信极难建立、也让法律法规中期望实现的小区治理模式在事实上空转。

大家都希望自己居住的小区能有良好的环境、尽量慢点折旧，绝大部分人也愿意为之买单，却只能眼睁睁地看着小区快速破败下去而无能为力。

50年的设计使用寿命，却只有5年最多10年的良好运行期，10多年房龄就呈现出衰老的疲态，这造成了社会资源的极大浪费，也严重影响大部分人的生活质量。

如何能探索出一条适合我们的社区治理模式，这是个重要课题。我们不仅需要强大生产力造就的巨量新小区，还应该让它们成为没有那么多烦心事、可以长期居住的家园。

希望这一天能早日到来。

*文章为作者独立观点，不代表虎嗅网立场

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