去柬埔寨买房靠谱吗？

猜猜去年哪个城市的房价涨幅高居全球之首？

是柬埔寨的首都金边。在刚刚过去的2018年，金边房价上涨了17%。

过去几年，泰国一直是国人在东南亚买房的首选之地，但是随着泰国楼市泡沫越来越大，更多的人开始转移到柬埔寨的金边。对于金边楼市，最鼓荡人心的一个说法就是，今天的金边，就是30年前的深圳，20年前的上海。

金边市中心住宅。（图 | 视觉中国）

金边楼市之所以吸引了越来越多人的关注，主要在于柬埔寨的经济持续高速发展，使人们隐约看到了又一个即将崛起的“亚洲小龙”，过去20多年来，柬埔寨的GDP保持了超过7%的增速。即使在当前中国等诸多经济体减速之际，柬埔寨去年的经济还是创出了近6年新高。

经济持续增长也显著改善了当地人的收入，长期以来，柬埔寨一直是全球最穷的国家之一，到了2016年，世界银行宣布柬埔寨脱离最不发达国家行列，成为中等偏下收入国家。按照去年的统计数据，柬埔寨的GDP达到了222亿美元，人均GDP 大概1400美元。

对比一下中国的成长路径，1998年以前，中国还一直处于低收入国家行列，在随后20年时间里，中国从低收入国家成长为中等偏下收入国家，然后成为中等偏上收入国家，距离高收入国家只有一步之遥，人均GDP从不足1000美元到现在接近人均1万美元。在这个过程中，一线城市的房地产价格也是飞速上涨。

如果柬埔寨能够复制中国的成长路径，当地的房地产也有可能复制中国楼市的奇迹，也正因为如此，才有了“今天的金边是30年前的上海”之说。一些敏感的投资者率先从中看到了机会，希望能够在金边复制当年中国楼市的财富奇迹。

图 | 摄图网

不过，中国经济是因为持续高速增长了40年，才能够成长为今天的体量，对于任何一个国家而言，复制这样的奇迹并不容易。而且中国经济的整体规模和柬埔寨也不是一个量级，因此，简单以经济增速来判断柬埔寨的楼市会复制中国的奇迹，多少还是含有一些蛊惑人心的广告意味。

虽然柬埔寨的经济从上世纪90年代就开始起飞，但是房地产市场并没有同步发展，作为柬埔寨的首都，金边的楼市从2010年才开始真正起步。这一年，柬埔寨通过了《外国人持有产权法案》，首次允许外国人持有柬埔寨房产，按照该法案规定，外国人不能拥有柬埔寨的土地产权，但是除了高层建筑的第一层，外国人可以拥有从第二层往上的房屋产权。该法案出台之后，以中日韩为主的大批外国买家开始进入金边楼市，2015年以来，金边房价大概每年保持15%以上的涨幅。

图 | 摄图网

除了房价持续上涨，金边的房租回报率也相当不错，由于大量外籍人士长期居住金边，而金边的高档公寓楼供不应求，因此金边楼市的租金回报率大概保持在8%左右，和我国很多一线城市不到2%的租金回报率相比，还是具有很大的优势。

在当前全球经济震荡，主要经济体增速明显放缓的背景下，能够带来高投资回报率的，只有那些发展中的新兴经济体。不过，投资这些小规模的新兴经济体，不能只关注经济上的高增长，当地政局是否稳定是一个不容忽视的风险。

对于很多小规模经济体，通常而言，如果政局稳定，只要经济政策不出现重大失误，基本上都可以维持一个不错的经济增速，但是，一旦政局陷入混乱，这些新兴经济体很有可能“一夜回到解放前”，尤其对于外国投资者而言，在当地的投资很有可能就打了水漂。

图 | 摄图网

从柬埔寨来看，首相洪森带领人民党已经对柬埔寨实行了30多年的统治，是东南亚在位时间最长的领导人。近年来遭遇的最大一次挑战是2013年的大选，当时，柬埔寨的两大反对党联合组成救国党参选，最终获得国会123个席位中的55个，人民党获得68席，人民党仅以微弱优势获胜。救国党拒绝接受选举结果，引发示威游行。对国外投资者而言，最担心的无疑就是出现类似的政局动荡，2013年的那一次大选，就已经让很多国外投资者惊出一身冷汗。

5年之后，柬埔寨再度迎来大选，不过，这一次人民党没有再遭遇反对党的挑战，因为早在2017年，大选的前一年，柬埔寨当局就以涉嫌叛国罪为由，逮捕了救国党的主席金速卡，随后，柬埔寨最高法院更是宣布解散救国党。在2018年7月份的大选中，洪森领导的人民党轻松胜出。

洪森领导的人民党虽然在柬埔寨境内地位稳固，但是也面临很大的外部压力，尤其是逮捕了反对党主席金速卡之后，美国和欧洲均对此表示强烈不满。除了口头警告之外，最近更是直接在经济上对柬埔寨施压。

图 | 摄图网

长期以来，欧盟一直对柬埔寨实施EBA待遇，也就是除了武器以外所有产品零关税，这对提升柬埔寨的出口水平是一个相当重要的税收优惠。但是今年2月13日，欧盟正式决定启动撤销对柬埔寨的EBA待遇。在今年一月份，欧盟已经决定对柬埔寨征收大米进口税，此举预计每年将给柬埔寨带来5000万美元的损失。

除了潜在的政局风险之外，从金边楼市本身来看，最大的风险还在于房价上涨过快，远远超过了本地人的收入水平。柬埔寨总体上仍然是落后国家，人均可支配收入只有1400美元左右，而金边当地的房价大概在2000美元—3500美元/平米。简单推算一下，金边的房价收入比至少在 40倍以上，高居全球首位，远远超过了北上广以及香港等地。

当然，房价收入比并不是一个很准确的指标，只是判断楼市是否存在泡沫的参照系数，从中国楼市来看，房价收入比也长期处于很高的水平，但是这并没有妨碍中国楼市价格屡创新高。

图 | 摄图网

不过，金边高居全球首位的房价收入比至少说明了一个事实，那就是金边的楼市基本上和绝大部分本地人无缘，除了本地处于财富金字塔顶尖的少数人群，基本上成为外来资本的竞技场。尽管对当地大部分人已是天价，但在很多中国炒房客眼里，金边的房价还是相当便宜，因此，预计还是会有不少内地资本踊跃进入，短期之内仍有可能将金边房价继续推高。

不过，资本击鼓传花的要诀在于快进快出，越早出手才越有胜算，否则，很有可能跑到异国他乡被割了韭菜。即使是疯狂的中国楼市，黄金时代也不过10几年，对于金边以及其他东南亚楼市，留给投资者的黄金窗口期只会更短。

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