人口集聚可以缩小收入差距，不信大城市化那就坐等被选择！

今年我国在区域经济上的改革和发展有两大亮点，一是长三角经济一体化，二是粤港湾大湾区，究竟如何看待未来中国区域经济的发展趋势与投资机会？中泰证券2019年春季策略会邀请了国内区域经济研究中最具专业水准和研究深度的专家，上海交大中国经济发展研究中心的主任陆铭教授作主题演讲。这些年来我国经济发展中所呈现的特征，几乎完全印证了他的理论和结论。

陆铭教授演讲的题目叫《在集聚中走向平衡——中国区域和城乡发展趋势》，这实际上也沿袭了他在《大国大城》一书中的观点：空间上，尊重地区间的地理差异，各地区发展适合自己的产业，鼓励劳动力自由流动。通过流动，达到人均资源拥有量的相对平衡，进而实现人均GDP的平衡。

中国有句老话说，山不转水转，因为愚公移山的精神固然可贵，但成本是否太大了？事实上，全球的劳动力、资本和技术都在集聚，其他地方虽然人少了，但人均GDP却有可能比集聚地区上升更快。

在本次论坛上，无论是陆铭教授，还是之后演讲的王国斌总，都信奉市场配置资源的天然能力。在过去漫长的日子里，如果他们的理念能够早一天被大家所接受，不知道可以少走多少弯路。

以下为陆铭教授演讲实录（已经本人确认）

非常感谢中泰证券的邀请，也很荣幸有这样的机会，跟在座各位分享关于区域经济发展的研究成果。我自己本人也做一些关于宏观的研究，关于中国宏观的研究，我坚持很多年的看法，在中国看宏观的问题，不仅要看总量，而且要看区域的分布。道理很简单，中国是一个国土面积类似于欧洲的这么一个地方，而且我们这个地区和地域之间的自然地理条件的差距要远远超过欧洲，也超过美国，而我们人口又是美国和欧洲的5倍左右的体量，所以不管看任何的经济指标，房价也好，包括前面李总也讲到债务的问题也好，我一直坚持如果不在更低的层面上，至少在省这样一个层面上看问题的话，可能很多问题都看不了太仔细。

我需要做一些足够的铺垫讲粤港澳大湾区，在2015年中央就开了一个高级别的中国城市工作会议，有一句重要的话，中国城市的发展要尊重城市发展的规律。开完会后，好像中央高层没有把城市发展的规律到底是什么讲明白。现实中做了很多的政策，在研究城市区域的观点来讲，似乎恰恰和城市规律是违背的。

城市发展规律有三句话，这对于大家理解区域经济来讲非常重要。第一就是经济发展水平越高，城市化水平越高。第二，城市人口的分布，不管在发达国家，还是发展国家，全世界范围内出现的趋势都是人口从小城市向大城市集中。第三句话跟我今天讲的话题不是特别有关系，顺便提一下，在一些核心的大城市和都市圈，人口仍然在向市中心集中，在我们中国存在着太多传统的观点，认为中国未来会出现逆城市化和郊区化的发展。在欧美发达国家的大城市，几乎无一例外的人口在重新向市中心集中。

就我今天所讲的话题来讲有两个疑惑，是我今天需要解释的。第一个问题在于区域经济的集聚和平衡的关系，在社会各界，包括决策层，一直有一个非常流行的观点，认为中国地区之间的经济发展水平差距巨大，是因为经济过度集中在少数地区导致的。在各种各样的媒体里，大家还普遍在使用一个词“虹吸效应”，似乎经济的集中导致了中心城市对周边其他的二三四线、甚至五线、十八线城市资源的虹吸，于是在政治经济上导致了用政府动用行政干预左右资源的空间分布。甚至我在有些地区做调研，有人提是不是弄一个“反虹吸效应”。这是我今天要解决的事情，对今天问题的理解，对未来的经济政策走向判断非常重要。

第二个观点，认为我们一线城市规模太大了，也恰恰因为这样的一些看法，在实践当中大家看到一些说法，我们今天要防止农村出现空心化，所以提出乡村振兴，还有前几年搞的特色小镇的建设。包括最近媒体也在说，对于这两年由于政府的干预，出现了一些人口回流的趋势，回流到农村，回流到中小城市。甚至有人认为这会成为一个长期的趋势，真的是这样吗？中国的人口流动分布真的会存在一个反全世界发展规律的趋势吗？如果这真是一个趋势的话，真的是一个长期的趋势吗？这是我要回答的第二个问题。

接下来抛出我的观点，我想针对这两个问题也讲两个核心的观点。第一，集聚和区域的平衡发展是不矛盾的，是相互兼得的。接下来我用数据告诉大家，一线城市仍然会继续扩张。最近这两年，其实在决策层已经发生了一些悄悄的变化，如果仔细观察最近的趋势，我们已经开启了一个城市群和都市圈的时代。接下来我要回答的问题，在中国的几大城市群，京津冀、长三角、珠三角（或粤港澳），谁最有希望？区位仍然是决定城市发展最重要的因素。

理解发展与平衡的关系

首先讲发展和平衡的关系，在研究区域经济发展时非常重要的概念叫“空间均衡”，我这里用了一个等式来表示。

这其中的道理非常简单，大家想，如果在一个国家内部，人口是自由流动的，如果把这个国家区分为两个部分，方程左边理解为农村，右边理解为城市。或者用来讨论小城市与大城市的关系，左边是小城市，右边理解为大城市。一个国家内部在人口可以自由流动的情况下，人口流动一定会导致两边的收入是一样的才会停下来，如果这个等式是一个不等式的话，人口流动一定会从收入低的地方向较高收入的地方集中，直到等式成立为止。

由于这么一个最基本的原理，看左边的式子，这地方的总收入受资源约束的，因为相对于城市来讲，农村经济的总量更加受到资源的约束，比如说农业受制于土地，有些要发展旅游，自然资源产业，它们的经济总量受限度。如果国家总人口用大P表示，U表示右边的人口，左边的人口就是P-U。右边的经济增长是现代经济的制造业和服务业，其增长取决于技术和人均资本，再除以U，就是人均收入。

我这个式子这么一写，只要右边的部门，城市地区相对农村来讲，人均GDP增长快于左边，只有不断减少左边的人口，增加U，才可以保持两边等式的关系。如果你理解空间均衡的思想，就能理解现代经济发展两个最为重要的特征：第一，人口为什么会持续向城市集中？因为右边的经济在持续增长，需要吸纳更多的人口才可以维持等式。第二，为什么中小城市向大城市集中？也是右边的大城市更有经济规模特征，小城市的经济相对来说是资源受约束的特征。

当然，经济集中的过程中产生了一些成本，就是大家担心的城市病。两边达到空间均衡的时候，真正达到均衡的不是绝对收入，方程右边要扣掉一个成本（C）。这成本个有两个来源，第一个是制度的约束，另外一个成本是技术与管理层面的，伴随着污染与拥堵的问题。

上海2035规划当中，提出上海未来要建设一个创新之城。创新之城就会驱动经济增长，驱动上海的收入提高。同时他们又提出上海要建成一个人文之城，如果真要建成一个人文之城，长期存在的户籍制度对于外来人口的歧视也必然要取消。也说要建成生态之城，如果这个目标实现，城市的宜居程度就会提高。如果我们在上海这样的地方，这三个目标都要实现，你怎么阻止左边人往右边去移动？

所以我跟做规划的人讲，如果上海要真的把人口管制住，在方程右边，2035年的规划目标至少要放弃一个：如果上海不增长，左边的人不到右边去，因为找不到工作；如果上海不宜居了，拥堵和污染问题严重，人也不过来了；如果增长也要，宜居也要，唯一只能牺牲社会的和谐，加大户籍制度的歧视和管制。理解了这三个目标之间的关系，就能理解接下来的政策导向，为什么一定要走向市场化的导向，基本的逻辑就在这里。

经济集聚导致地区间差距？

下面这张图把美国的国土分成两半，橘色的部分表示美国重要的大城市都市群，仅仅这么一个面积占非常小的一块地方，在美国GDP份额占一半，蓝色的部分全部加起来也只有GDP的一半，美国经济的集中程度是非常高的，而且主要的集中在以大城市为核心的一些都市圈和城市群内部。

这样高度的空间经济的集中程度给大家带来一种印象，美国经济区域间是发展高度不平衡的。我今天讲的都是人均意义上的概念，人均GDP等于GDP除以人口，如果我们要帮助一个欠发达地区，提高人均GDP有两个办法，一个帮助提高分子，还有一个大家经常忽略的，就是帮他们减少分母。我们到底应该帮助减少分子还是提高分母呢？取决于在欠发达地区发展什么。如果欠发达地区类似于中国的中西部大城市周围，比如说武汉、西安、重庆、成都，这地方更加偏向于制造业和服务，可以增加分子，因为这样的产业有规模经济效应。到二三四线、十八线城市，他们的比较优势偏向于农业、旅游、自然资源，则要减少人口总量，来提高人均GDP。

有了这样的道理，再看一下美国的图，看两个数据，其中黄色的柱子代表美国每一个州在GDP当中所占的份额。美国的GDP是高度集中在少数州，最左边柱子是美国的加尼福尼亚州，GDP占美国的14%，排名第二占8%，排名十位以后的每个州的GDP份额就降到2%以下。这样的一个经济是不是区域间发展特别不平衡的经济呢？请大家看图上的蓝色线。

蓝色线是每个州的人口分布，当人口份额和州的GDP的份额高度一致的时候，在人均意义上，美国的州和州之间的差距非常小，这点就是跟我所讲到的区域间的空间均衡是一致的，因为美国是一个劳动力可以在国内自由流动的国家。与此同时，在美国还出现了一个非常明显的区域间的分工，在GDP份额大的州，所发展的就是现代的制造业和服务业，前面图中蓝色的区域发展就是类似于方程左边的产业，体现为农业、旅游、自然资源。但是大家知道美国区域之间人均GDP差距非常小，因为农场可以大规模化，支撑人均收入的提高。我称之为“在集聚中走向平衡”的美国。

中国的GDP和人口分布不匹配，黄色的柱子是中国每一个省的GDP份额，蓝色线是每个省的人口份额，跟美国的图比较一下，大家还觉得中国的区域间差距是因为经济集中在了少数地区导致了吗？还是因为我们长期以来的制度阻碍了人口向经济集聚程度比较高的地方流动，是因为蓝色线偏离了黄色柱子？

我想有了中国、美国的对比，这个答案已经非常清楚了，中国的问题不在于经济集中，经济的集中是有客观规律的，而且经济恐怕还会进一步的集中。在经济集中的过程当中，又要实现区域间的平衡发展，怎么做呢？我们总是试图让中国的经济和人口在区域之间均衡分布，这就违反规律了。我们为什么不可以解放思想，追求区域间的分工和人均收入的均等化呢？

如果这样一调整，我们只要在这张图上把蓝色的线跟黄色的柱子一致起来，人均就一样了，这就是人口流动的过程。让人口往收入高的地方流动的过程，这个事情需要政府推动吗？某种意义上讲是不需要的，因为老百姓自己知道到哪里收入更高。现在黄色柱子高于蓝色线的地方，就是人口流入地，就是经济发展水平相对比较高的地方。政府需要做的就是顺市场而为，做一些符合市场发展的规律，就是消除劳动力流动障碍。

讲了这些东西以后，对我接下来讲的其他问题就有了比较容易的理解路径了。我把这个称之为，未来中国的发展道路也一定是在经济集聚的过程当中走向人均收入的均等化，这是中国未来区域经济发展的趋势。

一线城市是不是已经太大了？

在城市发展里有另外一个规律，我这里要介绍的是“齐夫法则”。什么意思呢？如果我们现在用一个p代表这个国家最大的城市人口，在市场经济国家符合齐夫法则的情况下，第二大城市人口规模是第一大的二分之一，第三大是三分之一，到第N大是第N分之一。如果国家总人口是P，则

P＝p+1/2p+1/3p+ ……+1/n*p

p/P＝1/(1+1/2+1/3+ ……+1/n)

于是，我们可以推出两个结论。第一，首位城市占比，随国家人口增加而下降。比如新加坡只有一个城市，中国有600多个县级城市，地级市200多个，N越大，括号越大。最大的城市在国家总人口当中占的份额，随着国家的规模越来越大，份额是越来越小的。

第二个定律，又涉及到中国今天城市政策的讨论，很多人认为，在中国要缓解大城市病，就建更多的大城市，雄安就是在这样的背景下产生的。就算未来若干年以后，我们千年大计实现了，在中国把雄安放在这个排序里面，它在中国能够占到第5到第10位中间某一个位置，对于括号来讲，只不过增加了N+1，括号的值基本没有变。你不要以为有1千万人集中到雄安，大家就不要到北京去了，除非降低北京的人均收入。

接下来的问题是什么？当我们考虑一个大国，城市不断增加数量的时候，新增的城市对整个城市的人口分布没有太大的变化，因为括号会趋于稳定的值。当括号分值趋于稳定的时候，国家的最大城市人口就跟国家总人口有个比例关系了，我有本书比较畅销《大国大城》，题目就是这个意思。

 （该书为2017年第12届文津图书奖获奖作品）

看一下中国城市发展的趋势你就知道了，先给大家看一下中国从2000-2010年十年期间，中国城市人口的分布。其中给大家一个参照系，就是红色的线，就是我刚刚讲的齐夫法则，是人口规模和人口排序之间的关系，如果所有的中国城市黑色线落到红色线上，就符合齐夫法则了。

比较红色的线和实际的黑色线差别就知道，中国跟世界上其他市场经济国家成立的齐夫法则差异在什么地方？大城市不够大，小城市不够小。如果中国未来出现这样一个趋势，小城市人口向大城市进一步集中，——而且这个趋势正在出现，不是未来的事情——会使得中国城市人口的分布更加符合红色线所代表的齐夫法则。

这趋势在发生吗？右边的图是2010年人口普查画出来的图，仔细的看，黑色线靠红线更近了。中国虽然一直在用行政力量压制大城市的人口，而用政策去鼓励中小城市的发展，包括小城镇的发展，市场力量仍然在顽强的让中国城市人口分布向一个世界普遍存在的规律靠近。今天我们在做的很多政策层面的导向会不会成为无用功？我想今天大家应该有自己的答案。

接下来给大家看我在书里画的另外一张图。这张图上的横轴就是各个国家的在2012年左右142个国家总人口，纵轴我就挑了这个国家的最大的城市人口，两个都取个对数。拟合线与数据是高度吻合的，就符合了越大的国家，大城市越大的道理。第二个信息，这条线的斜率0.76，一个单位的国家总人口的上升，最大的城市人口上升的幅度是0.76个单位，意味着在越大的国家，它的首位城市人口在这个国家所占的比重是越低的，跟我讲的齐夫法则推出的两个结论是一模一样。

根据上面这样的国际比较，上海并不是太大了，而是太小了。如果你听到了我讲的道理，又看到我给你提供的数据，你就基本上可以判断，如果中国沿着十八届三中全会到十九大所制定的让市场成为配置资源的决定性的力量，上海必然更大。每个国家的总人口有巨大的差别，而中国的国家人口是一个巨大的数据，驱动着中国上海必须往更大的城市发展才能符合我刚刚讲的世界上存在的规律。

都市圈的时代到来了

如果中国的大城市必须要扩张，这么多人往哪放？这样，就理解了为什么提出都市圈的发展。中国城市发展的政策思路在发生巨大的变化，现在强调城市群的发展。城市群内部又会出现另外一个问题，长三角城市群内部有上海、南京、杭州，还有三四线城市，城市群内部大城市和中小城市之间什么关系？核心大城市，这个中心城市迈向都市圈是全球的普遍规律，核心的问题是跨地区的资源配置受到了城市和城市之间，甚至省和省之间行政边界的阻碍。

我们做一下国际比较，先看一下东京的图，这个是东京的都市圈，如果从市中心到外围，东京的左边这个地方是山，碰到城市蔓延的自然边界，这个都市圈有50公里的半径，如果往南部走，到了没有山阻碍的狭长的边界，这个半径可以达到80公里。东京都市圈的人口大约3700万，而且还在进一步的增长，日本的总人口已经进入到负增长阶段了，人口仍然向东京都和东京圈两个地方。

看一下上海就知道我们的差距多大，上海人口还要进一步的增长，上海完全可以和周围的城市连成一片，提供更多的基础设施、住房用地。但是现在，规划是按照行政边界来的，提出减量工业建筑用地。上海从人民广场往松江只有30公里，到了50公里就到了昆山了，80公里已经到苏州市中心了，在这个地方有大量的没有开发的绿颜色，大量被当作农业用地保留。一方面人口向中心城市集中，一方面限制住宅用地开发，结果就是高房价。

接下来再讲个理论问题，就是城市的空间形态。为什么我们今天存在很多关于城市发展的误区呢？跟我们在中国的一些概念误解有关。我这里要提出的所谓城市体系的“太阳系”还是“八爪鱼”的问题。我们用这个图理解中国的城市，比如我们在上海，有一个中心城区，但是我也有宝山、嘉定、青浦，有这样一些城市，我们把这称之为“太阳系”的模式。可是大家知道，如果我们把这个图放到美国或者日本，你要知道这上面的每一个圈都是一个独立的城市。但是我们中国城市的概念是一个行政管辖范围，严格来说上海不是“一个城市”。

世界上其他国家的大都市圈怎么建的？比如东京圈，我称之为“八爪鱼”，有一个强大的中心城市，比如东京都。轨道把中心和边缘连接起来，在轨道边上建东京的蔓延区。我们为什么觉得上海、北京大，是因为我们把上海、北京管辖范围内很多个城市人口加起来，跟别的国家一个城市人口做比较，这样一比就出问题了。东京都的面积只有上海的三分之一，这是一个不可比的概念。如果我们用可比的概念去比，上海中心城区的人口1200万，东京都的人口1300万，就知道上海的人口并不是很多了。

接下来看看东京的都市蔓延的情况，这个是东京内部人口的密度梯度，东京的人口密度可以两句话总结：第一，从中心向外围梯度下降；第二沿轨道交通呈八爪鱼的状态。

都市圈和城市群，这两个概念今天在中国有混淆的。城市群的范围没有明确的界定，都市圈的概念是以核心大都市为中心，半径在50公里左右的通勤圈。第二，城市群是铁路、公路连接，都市圈是公路、地铁（包括郊区快轨）连接。第三，城市群是内部每个城市有相对完整的产业，都市圈是中心与外围分工更明确。第四，城市群的空间形态是多中心，都市圈内部更集聚更极化。

给大家看一下广州佛山。广州和佛山是天然连接在一起的，无缝对接的，是中国当下最为接近都市圈的地带。广州到佛山市中心的距离20公里左右，广州做了一个面向2035年的规划，声称自己未来人口增加500万，上海只增加50万。如果广州增加500万，即使佛山人口不变，广佛加在一起，到了2035年变成2765万（现在是2215万）。如果认真执行广州城市规划和上海城市规划，上海很快就成为不是中国第一大城市了。

接下来的问题是虹吸效应，虹吸效应真的是很严重的问题吗？广州和深圳GDP总量增长非常快，其他城市的GDP增长很慢（见下图红线）。第二条线人均GDP，广州和深圳的人均GDP增长慢于GDP总量，而所有其他的7个城市，人均GDP是快于GDP总量增长的，因为人口在流出。再强调一下，在珠三角内部虽然经济和人口都在向广州和深圳两个城市集中，但是城市之间人均GDP差距在缩小，难道这不是一个好事吗？难道需要担心虹吸效应吗？有的时候可能是我们自己思想负担太重，太不够解放了，没有看到经济规律而已。

下面这张图是珠三角经济集中的程度，不同城市之间的经济规模差距是越来越大的，人口的规模差距也越来越大，但是，在过去将近20多年的时间里，人均GDP的差距缩小了。珠三角地区正在出现经济集中伴随着人均收入差距缩小。

中国区域发展的趋势

接下来讨论前面提出的问题，就是京津冀、长三角、粤港澳，谁将胜出？

我认为京津冀地区的优势在于北京有强大的人力资源的集中和总部经济，包括接近国家的行政中心。北京人力资源的丰富，大学生的比重可以说是中国任何一个其他城市，包括深圳在内没有办法比的。但北京经济有几个非常明显的劣势，第一，缺大江大河，而且临近的大港口冬天是要结冰的。

中国为什么现在出现了南北经济增长速度差距？中国要全球化，制造业要发展基于港口运输的国际贸易，这点将成为长期趋势，北京周边的京津冀地区，由于缺大江大河、大港口结冰，成为它制造业发展的劣势。我们往往认为河北发展不起来，是因为北京吸纳了资源，这观点是不对的。大家做个简单的思想试验，如果把北京搬到上海来，你觉得它足以把江苏和浙江吸纳掉吗？不至于的，京津冀这块区域不行，是因为没有大江大河，且大港口结冰。

最近一些数据体现出来，在北京控制人口政策之下，疏解的人口直接跳过京津冀地区，到了珠三角和四川。城市群内部是中心城市越集聚，对周边的带动能力越强。北京如果把自己做小了，京津冀发展更差。上海和珠三角之间的最大差别就是上海不够大，对于整个长三角城市群的带动力还不够强，相对来讲珠三角好一点。

长三角的优势，第一，长江下游黄金水道，大吨位的轮船可以直接通达南京。全世界范围之内能够把内河当海来用的很少，长江是有得天独道的优势。第二，人口规模，第三，教育、医疗等综合优势。劣势是上海自己控制人口规模，越是控制，人口和高科技资源越往珠三角迁，这是对于长三角发展非常不利的政策。

粤港澳的优势是什么？第一，城市之间的互补性更强，内地的城市和香港、澳门之间的城市功能互补性强。第二，以深圳为带头的创新的活力。第三，我认为广东是中国市场经济发达程度最高的地方，这也是巨大的优势。劣势是不同制度所形成的边界效应，在粤港澳地区有三个关税区。另外，除香港外，相对于长三角和京津冀高等教育不够强，但近年来在快速追赶。

这样的判断下，未来谁会胜出呢？我认为，在很大程度上取决于上海。如果上海醒了，我前面讲到的长三角地理优势，是全世界范围内都少有的，长三角一定是优于粤港澳地区的。如果上海继续沉睡，将帮着珠三角和粤港澳地区成为中国最大的和最有竞争力的城市群。

中国的其他地方会怎么样呢？第一，在国家层面，到沿海大港口的距离会影响到城市的发展。第二，在区域层面，到核心大城市的距离影响周边城市发展。第三，在城市内部，到老城区中心城区的距离影响边缘的新城的发展。

先看一下国家层面，到沿海大港口的距离和城市经济增长率的关系，越离大港口远，经济增长率的速率越下来。在大港口500公里以外的其他地方，基本上就是一条平的线了，但是在中国产生了一个次中心，就是在重庆、成都、西安一线。这是国家层面区位的作用，也就是经济进一步的向粤港澳和长三角中心城市附近集中，而且向外呈梯度，这会是一个大的趋势。

把尺度降低一个维度，到区域面层。我选了中国14个大的中心城市，看每一个城市到这14个城市最短的距离和经济增长的关系。距离中心城市越远，经济增长率会下来。我们做的中小城市发展的战略，以及小城镇建设，特色小城镇建设，不是不需要，而是说，城市一定是有体系的，要有大中小到小城镇的体系，同样小城镇，越靠近中心大城市活力越强，因为它的经济发展要靠中心城市的带动和辐射效应。

把尺度再放低一点，到城市层面。前些年中国建了很多的新城，中国今天新城的建设在全国都铺开了。中国的新城建设平均的面积是超过100平方公里的，平均规划人口达到42.5万人口，这在国外是中等以上甚至大城市的概念。

很多的新城建设距离老城平均25公里，而作为参照，在上海，从人民广场到松江只有30公里。我的研究发现，新城到老城的距离越远，人口密度越低，这个地方的债务－GDP的比率越高，因为这个比例是投入产出关系，债务是投入，建新城要有投入，但是没有足够的产出，没有享受到中心城区的辐射效应，这个债务－GDP比例就会提高。

六、总结

我今天告诉大家一件事情，如果中国真的让市场成为配置资源的决定性力量，中国将迈向以超大城市为带动的都市圈和城市群发展。不管决策层愿意这样做还是不愿意做，这必须被选择，而且正在被选择。

国家层面，我认为由于到沿海大港口、大城市距离重要的，国家战略正转向“在集聚中走向平衡”的过程。区域层面，向城市群迈进，粤港澳和长三角将成为下一阶段中国经济发展的龙头地区，至于谁更好，在很大程度上取决于上海怎么做。城市内部，核心大城市一定要建成都市圈，在中国最大的几个城市，可能都会往50、60，甚至80公里的半径蔓延。

国家已经启动了中心城市战略，在中国选择了9个城市成为中心城市，这9个中心城市的功能又不一样，量级也是有差别的。最近，上海市委书记李强在一系列讲话中都在强调，规划要为发展服务。上海面临严重的老龄化问题、房价问题、土地供应紧张的问题。这个城市如果要控制人口和建设用地供应的话，就没有办法发展，也没有办法承担国家发展和长三角的带头的作用。

国家中心城市战略已经启动了，对于投资这块来讲，我建议大家更加多的关注轨道交通线（或者潜在的还没有建起来的轨道交通线）和行政边界的交叉点，因为我觉得那个地方是价值的洼地。就讲这些，谢谢大家。