独立女性的第一套房

本文来自微信公众号：叁里河（ID：Sanlihe1），作者：小昱。

贝壳发布的《2019女性安居报告》最近引发了热议，这个报告说去年有高达46.7%的购房者是女性，单身女性在一线城市有31.5%选择全款，而在二线城市这一比例更是高达35.7%。

这个全款买房背后是否掏空六个钱包有待考证，从一二线城市的过去四年不断加码的限购政策和飙升的房价来看，越是“独立”的女性可能未必有能力直接“全款”购买住宅。

况且，在组建家庭的情况还不明朗的时候，用掉珍贵的首套房资格和首套贷款优惠并不明智。所以对单身女性而言，其实选择不限购的商住优势比较明显。首先，商住公寓普遍区位配套较同区域住宅价格较低，户型多为40平～60平的小面积，总价也低。其次，购买商住不影响后续购买住宅时的首套房资格。商住公寓的面积也符合单身人士居住需求，即使是投资，其租金回报率也高于住宅。

一线城市从2017年3月开始限制个人购买商住公寓政策，但是广州在去年12月19日率先调整商住房政策，对2017年3月30日前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买。根据华尔街见闻报道，在政策公布的第二天，广州中院地产营业部的公寓产品询盘和成交量，都创下2017年“330新政”以来内的单日新高。

从2016年一线城市限购政策进一步收紧，对外地人购房社保年限，由满2年提高到满5年，限购政策的加码将很多刚需人群挡在门外。部分投资客也因为限购，把目光转向不限购租金回报率高的商住公寓上。

商住公寓的销售量更是大幅度攀升，在2017年“3.26新政”前的一年里，北京全市新建公寓类房产共网签套数同比上涨150%。上海的酒店公寓成交更是创三年新高，成交面积同比增加89%，成交价格上涨12%。广州16年全年公寓成交套数创三年新高，价格同比上涨25%，深圳的公寓市场同样也在推盘，成交创历史新高。

在北京说起商住公寓，几乎没人不知道北京像素。

这个公寓位于通州和朝阳的交界处，坐落于朝阳区常营板块，紧邻地铁6号线草房站，马路对面就是大型购物中心“龙湖长楹天街”。而对它区位更直观的感受就像岳云鹏在《五环之歌》里唱的：“五环，你比四环多一环，五环，你比六环少一环。”而北京像素就在东五环外，它的价值也是伴随北京城外扩发展模式及东五环的发展建设而体现。

北京的四环路是从90年代开始建设，于2001年连成完整环线，这十年也是中国城镇住房制度改革的首轮。四环线的建设让北京的面积外扩的同时，大量商品住宅拔地而起，人口也随着向周边移动。五环路在2003年全线建成通车，六环则是在2009年全线贯通。

北京像素就是在六环线贯通三个月后首期开盘，它的诞生也是一个城市发展造就财富的传奇故事。江西商人王永红1999年卖掉加油站，拿着人生的第一桶金，在2000年以极低的价格在北京朝阳区五环外的常营乡附近一次性购买了600亩还种着高粱、玉米的土地。这块地其中的一部分就被王永红开发成了北京像素。

2009年随着北京CBD东扩方案的落定，东扩区域房价和租金都大幅上涨。一位北漂多年租在东四环的年轻画家说，CBD东扩给他带来的直接影响是租约到期的前几天，房东拿着东扩规划图告诉他，房租从下月起涨500元。

CBD的东扩也让常营地区的土地价值翻了10倍，而在这块土地建设开发的商住公寓，北京像素共计9800多套，仅用了4年就全部销售完成。开盘之初，这个位于东五环附近的商住公寓，售价仅为2万左右，2010年初北京开启住宅限购政策，一大批刚需被挡在购买住宅的门槛外。

此时北京项目因为“商住两用”“不限购”“小面积低总价”等优势凸显出来，没有住宅购房资格的刚需购买一套北京像素50平的LOFT，仅需支付50万的首付款就能在北京有个“家”。

因为临近地铁，去企业聚集的CBD通勤时间不到一个小时，以及北京像素小区内各种完备的商业，在“33新政”前北京像素的价格一度涨到6万多的高点。

独自一人在北京工作的周女士，2012年花125万买下北京像素57平LOFT自住，四年后以225万出手，置换到了附近一套70年产权的普通住宅。像周女士这样，享受到商住公寓因为区域发展带来巨大收益的投资行径，其实就和北京像素的建造者王永红对自己成功的定义一样“紧跟时代规划”。

商住公寓的成功投资其实是建立在政策空窗期，并且要踩对城市规划的节奏与时点。现在一线城市中北上深因为对商住的政策还未放松，商住的投资机会基本消失，但是持有商住的人依旧能够享受到比同区域住宅更高的租金回报率。

以北京像素为例，50平的LOFT，现如今房价215万，月租金能达到6500元，租金回报率可以达到3.6%。而北京像素所在的同区域住宅小区“富力”，76平的住宅，售价370万，租金仅5800元，租金回报率仅1.8%。普通住宅的租金回报率仅有商住公寓的一半，即使在一线，目前无法通过出售获得商住公寓的收益，但依旧可以持有商住享受较高的租金回报率。

当然，今天北上深这样的一线城市，公寓已经很难达到这样的25倍以内的售租比。但是在新一线城市，一套50平左右的公寓售价100万以内，每月租金收益在3500元以上的公寓还是有不少的。这是新一线城市仍然在加速抢人的禀赋决定的。

而且二线城市目前对商住的政策还处于“睁一只眼，闭一只眼”的阶段，即使是在2016年9月多个二线城市加码限购政策，提升非户籍人口购买住宅社保缴纳年限后，商住公寓的销售大涨，二线城市中绝大数城市也没有出太限制商住开发的政策。即使是去年出台“限酒令”的杭州，也没有完全把未来酒店式公寓的开发堵死。

2015年伴随着央行年内5次累计降准降息，二线城市的住宅市场全年的主基调还是“去库存”，此时住宅销售复苏。以杭州为例，2015年住宅的成交约10万套，较上一年上涨近40%，购房者购买住宅的热情完全被点燃。此时因为住宅市场的火热，公寓项目基本没得到什么人的重视。2015年杭州公寓仅成交1.4万套，位于城西未来科技城板块的EFC欧美金融城公寓项目，也是在这一年首期开盘，开盘时的售价仅为1.1万。

当时对于在市区的人来说，EFC所在的区域很偏远，上班也极不方便，基本不太会有人考虑到那个区域购买一套商住。2015年阿里巴巴西溪园区所在的未来科技城板块，还是城外偏远的位置，市区的人对未来科技城板块的认可度也不是特别高，该板块的住宅售价在1.9万左右。

当时阿里园区附近还是一片大工地，到处都是在建的项目或者待建的项目，周围根本没有配套可言。2015年，房天下一个看房点评是这么形容未来科技城板块的：

“尘土飞扬，配套交通地段基本就是渣，2公里范围内就一个小超市和几家小饭店，东南西基本都是荒地和在建楼盘。”

仅3年后，未来科技城板块的住宅价格基本翻了一倍，而当时被忽视的EFC酒店式公寓在2017年底交付后，“口水杭州”论坛网友晒出“欧美金融城交付效果超预期”，并且在帖子下面的留言普遍反馈，配置堪比酒店，首开1万出头没买，现在悔不当初。

现在EFC商住公寓的价格较刚开盘时已经翻了2.3倍，达到了近2.6万。欧美金融公寓交付后，2018年初一套50平价值100万的公寓，租金可达到3500元/月，此时租金回报率高达4.2%。而附近的商品房小区，70平房子的租金回报率仅有1.7%。

未来科技城板块的商住公寓价值也体现在整个板块发展过程中，未来科技城是国资委确定的全国4个未来科技城之一。同时在杭州十二五规划中，未来科技城是杭州新增的三大城市副中心之一。并且该板块聚集了阿里、中国移动研究院、南方水泥、奥克斯研究院等高端企业，依托这些企业中高收入人群对居住环境的高要求，LOFT公寓符合他们的租房需求。

未来地铁3号线、5号线的开通也会让未来科技城板块的交通配套更叫完善，而大型商业综合体的逐渐开业也会让这一区域的生活氛围更浓厚。这种生活氛围相比于远郊区低密度、大量绿化的住宅，也更适合单身女性的生活。

在中国，女权的进步是这样的逻辑——城市化需要大量的就业人口，女性作为外来人口获得就业机会，个人经济能力提升之后，在家庭和社会中的地位也随之改善，进入了一个很正向的循环。

公寓的投资逻辑也是一样，押注一个新开发区域会吸引大量的为外来人口就业，外来人口会显著提升这一区域的租金水平，只要每年的租金回报率能够接近房屋总价4%（售价租金比25倍），这就是一笔远超过理财收益的投资品种。

但是对比住宅，公寓仍然是一个更加考验耐心和细心的投资品种。要了解水、电、燃气条件和价格，业务费、税费、物业管理水平、商圈配套和交通规划，最好建立在已经很熟悉这一区域，甚至是就在该区域工作的前提下。

只要你“看懂了”，剩下的就是把20万到50万的积蓄，以及未来十年的房租放在一起，最后一次性拿回成为自己的婚前财产，跑赢通胀。

*文章为作者独立观点，不代表虎嗅网立场

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