这才是楼市调控取向的真实风向标 | 德科地产频道

  文 / 刘德科 

4月8日，国家发改委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》（发改规划〔2019〕617号）。在落户放宽政策上，新文件跟此前文件相比发生了巨大变化，比如特大超大城市的人口从严格控制变为了大幅增加落户规模。

先来探讨一个很直接的问题：这是不是楼市放松政策的一个体现？

首先，国家发改委的这份新文件，是对李总理政府工作报告的一个呼应。今年李总理政府工作报告对于房地产的论述，没有单独成段，只有短短两句，而且是放在深入推进新型城镇化段落之下。总之，就是要对房地产进行冷处理。

所以，中央对于房地产调控的政策，基本上都会放在新型城镇化的名义下。从这个意义上讲，今天国家发改委关于新型城镇化的这份新文件，可以看作是楼市调控取向变还是没变的一个真实风向标。

这份新文件直接涉及到房地产的表述，主要有这么几点——

◆调控：健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。

◇不太严谨的直白翻译：在稳房价的前提下，可以试着让周边城市市民享有同等的购房资格，即针对周边城市的市民局部开放限购；反之，亦然。强调一下，是在稳房价的前提下，试。

◆用地指标：在安排各地区城镇新增建设用地规模时，进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重；在符合土地用途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。

◇不太严谨的直白翻译：谁让农民进城落户，谁就可以多卖地（建设用地指标更高）；谁对周边小城市更友好，谁就可以多卖地（都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂）。

◆金融：支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。

◇不太严谨的直白翻译：银根还是不能直接对房企放松，但对于那些有品牌、有规模并且不违规的房企，还是可以稍微绕道放松的。

◆租购并举：持续深化利用集体建设用地建设租赁住房试点，扩大公租房和住房公积金制度向常住人口覆盖范围。

◇不太严谨的直白翻译：如果放开“购”的管制，务必不要忘了“租”的责任，公租房如果不推进拿你是问。

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以上这几条，是直接涉及到房地产的表述。但房地产仅仅只是新型城镇化的一个分支。回到新型城镇化本身，这份新文件最重要的一条是放宽各个级别城市的落户限制条件——

◆Ⅱ型大城市：城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制。

◇背景说明：此前中小城市（城区常住人口 100 万以下）已陆续取消落户限制，现在Ⅱ型大城市也要跟进。

◆Ⅰ型大城市：城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

◆特大城市（500万-1000万）和超大城市（1000万以上）：超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

◇背景说明：这跟此前的文件（《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》）相比，变化非常大。此前文件的要求是严格控制，现在已经变成了大幅增加落户规模。也就是说，要吸引各级人才落户，从高中生到研究生，不同城市可以出台不同方案，但都要进人。所以，这段时间我们又看到了各个城市此起彼伏的抢人大战。

总之，今年整个国家的农民进城总体任务是：实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上，推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。

此外，国家发改委这份新文件还有两个重要热点——

◆就近城镇化：中小城市发展要分类施策，都市圈内和潜力型中小城市要提高产业支撑能力、公共服务品质，促进人口就地就近城镇化。

◇不太严谨的直白翻译：以县城为代表的三四五六七八线城市别担心，你们是有价值的，后续出台的政策会让你们有价值的。

◆特大镇设市：稳步增设一批中小城市，落实非县级政府驻地特大镇设市。

◇严谨的直白翻译：这个事情，浙江已经推动了六七年了，一直没有什么实质性进展，现在国家发改委终于把这件事提上了议事日程。以后，我们会慢慢习惯这么一种稍微有点突兀的地名顺序：XX省XX市XX县XX市，即地级市下面的县的下面有镇级市。

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