一夜之间，突然向好！央行数据远超预期，经济复苏提前到来？

请记住这个原理：楼市是逆周期的。如果经济企稳，货币宽松的迫切性降低，那么楼市的资金环境必然受到影响。

一夜之间，一切突然都向好了。

上周末，央行发布2019年3月及一季度金融数据。无论是货币增速，还是信贷社融，都全面超出预期。

3月，M2同比增8.6%，前值8.0%，预期8.2%；M1同比增4.6%，前值2%，市场预期3%。

一季度，新增人民币贷款5.81万亿元，同比多增9526亿元；社会融资规模累计增量8.18万亿元，同比多增2.34万亿元。

这是否意味着经济已从底部开始企稳？对于股市和楼市有何影响？

社融 VS M1和M2

经济数据向来给人以雾里看花之感，外行往往连名词都看不懂，就是专业人士之间也经常存在分歧。

先解释下，所谓社融，又称社会融资规模，指的是社会从金融体系中获得的资金总额，能反映社会对于融资的真实需求，主要包括人民币贷款、信托贷款、企业债券等等。

而M1和M2，指的是货币总量。M1主要是企业活期存款加上现金，M2则是在M1的基础上多了定期存款、个人存款、非银金融机构存款等。

换句话说，M1增速越高，说明企业经营越活跃。M2增速越高，这说明货币整体供给量越大。

M1-M2，又称为货币剪刀差，是衡量经济活力的重要指标之一。剪刀差越大，说明经济越活跃。不过，从2018年以来这一数字都是负的，最近两个月，随着M1增速大幅上行，剪刀差有所收窄，意味着经济活力有所上升。

其实，社融与M2其实是一体两面。一个从社会需求角度来衡量，一个从金融体系的供给角度来衡量。社融说的是社会有没有需求、有多大需求，M2说的是金融系统放出了多少钱。

明白这些基础概念就知道，社融、M1和M2全面超预期，均能说明社会对于融资的需求变得强劲，企业经营活动更加活跃，经济呈现从底部企稳的迹象。

当然，这是短期现象还是长期走势，存在争议。

全面转好VS阶段复苏

分歧在于，这究竟是经济触底开始反弹的标志，还是阶段性复苏？

理解这一问题的关键在于两点：一是什么导致了社融和M2等数据的大幅上行？二是这些因素是否具有可持续性？

其一，这背后存在季节性因素的作用，今年2月是春节，去年3月初仍在春节影响范围内，今年3月数据自然会大幅上行，这是正常现象。

其二，宽财政、宽货币和宽信用的推动。今年地方专项债提前发行，而监管不断鼓励中小企业融资，企业债券发行门槛大幅降低，加上部分一二线城市楼市回暖，由此带动金融数据好转。

其三，贸易争端有所缓和，而减税降费从提出到落地的时间间隔非常之短，这都促使市场信心回暖，从而对经济企稳形成托底。

如此之多的利好，如此之强的宽松，经济不出现企稳迹象，反而就不正常了。

问题在于，季节性因素不可持续，地方债提前发行的影响未来势必减弱，贸易争端的长期影响不可避免，减税降费的作用仍待发挥，所以经济企稳有待观察。

楼市回暖：居民贷款的玄机

居民贷款的增减，向来能用于判断楼市的回暖。

在居民贷款里，一部分是短期贷款，主要是消费贷；另一部分是中长期贷款，主要是住房贷款。

数据显示，3月住户部门新增短期贷款4294亿元，创下历史新高。与此同时，住户部门新增中长期贷款4605亿元，比上年同期多增835亿元。

这里有两个现象值得关注：

一是居民中长期贷款同比多增了835亿元，说明楼市的确有所回暖。但回暖不意味着大复苏，因为这其中有部分春节因素的影响，而且与往年相比，并未出现大幅扩张。

二是新增消费贷创出了历史新高，这意味着什么？消费贷名义上只能用于消费，不得用于理财、购房等，但往往很容易流入股市和楼市。

新增消费贷创出新高，究竟是消费提振所致，还是别的原因，有待进一步观察。

经济楼市的两个逻辑

关于金融、经济与楼市，有两个逻辑值得一说再说。

第一个逻辑是，房地产是稳经济的重要利器。每当经济波动之际，就是房地产上马之时。而当经济呈现企稳趋势之时，重启房地产的必要性也就随之降低。

第二个逻辑是，货币是否宽松、楼市是否松绑，都是视现实经济环境而定。经济环境一旦向好，货币大宽松的必要性必然大打折扣，大规模刺激房地产的可能性也随之降低。

明白这两点就清楚，没有一成不变的楼市调控，也没有一松到底的货币宽松，一切都是随着现实环境变化而变化。

如果现实环境是经济企稳，那么货币宽松的迫切性就不是如此之大。

3月底，市场一度传闻“4月1日起开始降准”，央行随即在深夜进行辟谣，随后更是就此“致函公安机关”，这一举动相当罕见，其中隐藏的意味更是值得揣摩。

一个共识是，随着金融数据全面好转，经济下行压力有所缓解，货币宽松的迫切性和必要性随之而降低，这正是央行辟谣降准的底气所在。

可以预料的是，如果经济进一步触底企稳，那么不但是货币宽松的节奏将要全面放缓，楼市的回暖步伐必然也要受到影响。

股市和楼市怎么走？

股市和楼市，都受资金驱动和预期驱动。

先说股市，股市在短期受到资金驱动，货币宽松预期之下，股市一般都能走出底部。而在中长期，股市则受经济走势影响，经济企稳，股市能走得更好，反之同理。

再看楼市，长期来看，楼市受到人口基本面的影响，而短期来看，则主要是货币宽松力度和楼市调控松绑与否的约束。

与央行辟谣降准异曲同工的是，上周末，国管公积金开启“认房又认贷”，二套房首付比房贷利率全面上行，由此开启了这一轮楼市松绑周期的收缩政策。

由此不难判断，今年楼市的主基调是稳，既要稳跌同样也要稳涨。楼市遇冷必有松绑，楼市转热必有调控，这一政策规律仍然有效。

两个结论

如果未来金融数据继续超预期复苏，经济进一步企稳，那么无论是货币政策还是楼市调控，都将受到显著影响。

其一，货币宽松仍会持续，但大水漫灌的可能性进一步降低。基于稳经济的考虑，宽货币要持续，而作为主要政策工具的降准，仍会继续发挥作用，但迫切性不复以往。至于降息，虽然美联储暂停加息为我国货币政策提供了喘息之机，但从目前经济形势来看，还没到这一地步。

可以说，这一次，大水漫灌还没来。

其二，楼市重启大涨的条件仍不具备。楼市想要重启大涨，只靠炒作小阳春完全不够，这需要资金的配合，涉及信贷管控和利率等问题。除非利率大幅下滑，加上房地产企业信贷、二套房贷款限制全面松绑，那么楼市才会重启大涨。

从今年的政策基调来看，楼市需要的是稳，既不能对经济增长形成拖累，又不能酿造新一轮的风险。

更关键的是，请记住这个原理：楼市是逆周期的。如果经济企稳，货币宽松的迫切性降低，那么楼市的资金环境必然受到影响。