超越凤起潮鸣！望江宅地实际地价杭州第一！得主滨江！

 （排名未算自持等）

备受关注的望江宝地最终被滨江以52亿元总价收入囊中，成交地价45325元/㎡，仅次于凤起潮鸣的45368元/㎡。

此外，开发商还须自持22%。若算上自持成本，则实际楼面价高达52217元/㎡，这一实际楼面价已经超过凤起潮鸣和上品，成为杭州单价最贵宅地。

截图自浙江土地网

可以看到，在9:40结束等待期正式开拍后，仅十分钟左右，在第34轮，有竞买人直接加价4.6亿元，溢价从18%直接拉到30%封顶。随后便转入更为激烈的自持竞投。

望江08地块区位图

相比去年8月27日的望江新城宅地“首秀”，即滨江金地·御品项目，彼时正经历楼市及土地市场的低迷阶段，成交地价29976元/㎡，若加上10%公租房等配建成本，实际地价约3.4万元/㎡。

而两宗地块南北相邻仅一路之隔，容积率均为2.7，限高均65米，但成交价却相距甚远。若从结果看，相隔半年左右，地价涨幅超50%。

白色围墙内即望江08地块，前面工地即御品项目

该地块高价成交，并不意外。除了土地市场整体回暖的大环境因素之外，还与地块自身的“光环”有关。

不仅地块规划条件中没有设置公租房配建要求，可以打造成为一个纯正的豪宅楼盘。而且距离西湖和钱塘江，车程均在10分钟以内，非常稀缺。距地铁5、7号线换乘站江宁站约700米，生活十分便利。

望江新城效果图（图源：杭州发布）

另一方面，近年来，望江新城作为主城区规模最大的旧城改造区域，已在加速蝶变，未来将打造“望江金融科技城”，一个产城融合的“国际望江”呼之欲出。

由于地理位置的独特优势，作为南星板块的接棒者，望江新城将承接主城区的高端改善需求，成为令开发商高度关注的一个板块。

加上高起点的钱学森学校已于近期开建，补上了望江新城的教育短板，这无疑大大提升了地块含金量。

据杭州双赢机构市场研究中心测算，望江新城08地块依据容积率和限高，可建18-21层的高层产品。

而45325元/㎡的成交价，即便不算自持部分成本，若建安成本按照4000元/㎡，车位价格按照50万元/个，车位数量按100㎡建面配比一个，毛坯房价财务成本拟为地价8%，税费成本为毛坯售价12%计算，对应的毛坯保本房价也将要在5.6万元/㎡左右。若按保利滨江上品7800元/㎡装修标准，精装保本房价将在6.4万元/㎡左右（含车位利润）。

如果算上自持成本，精装保本房价约7.2万元/㎡左右（含车位利润）。

不过，目前周边在售的新盘，滨江保利·上品均价6.8万元/㎡，滨江保利·翡翠海岸均价7.2万元/㎡。参照以上楼盘定价，同时考虑到限价逐步放松等因素，该项目未来的定价仍有一定想象空间。

清澈的贴沙河（图源：杭州双赢机构市场研究中心）

不久前的3月4日，中南刚刚以41.7亿元拿下艮北新城牛田单元R21-07地块，楼面价27531元/㎡，折算配建的10%公租房后，实际楼面价超3.1万元/㎡。

今天，又一宗牛田单元地块出让，可建面积33221.2㎡，无需配建公租房，但由于是商住用地，含50%商业，因此起拍价较低，仅14583元/㎡。据记者了解，参拍房企仅6家，结果稍后见评论区。

牛田地块区位图

近年来，艮北新城已是杭州楼市中不可忽视的热门板块，目前，主要在售项目天悦江湾、公园1872，精装房价4在万元/㎡左右。待售项目也较多，仅此次出让地块北面就有金科·钱塘博翠、及越秀现房销售的牛田05项目。

同日出让的还有笕桥单元JG0603-R21-04地块，出让面积64470㎡，容积率2.0，可建面积128940㎡，起价21131元/㎡，封顶价27413元/㎡，配建10%公租房。

以及三里亭JG0901-R21-04A地块，出让面积26865㎡，容积率2.4，可建面积64476㎡，起价24153元/㎡，封顶价31287元/㎡，需配建10%公租房。

若公租房部分按照3000元/㎡的建安成本折算，这两宗地价的实际起价分别为23812元/㎡、27170元/㎡，实际封顶价分别30792元/㎡、35097元/㎡。

据记者了解，这两宗地块分别有10家左右房企参拍，最终结果稍后见评论区。

笕桥、三里亭地块区位图

笕桥地块位于笕桥单元与城东新城接壤处，靠近在建地铁6号线，周边居住氛围相对成熟。

板块内上一次出让在今年1月2日，甘肃建投首入杭州，拿下笕桥公园地块，楼面价23556元/㎡，同样需配建10%公租房。

目前，周边在售高层均价4.4-4.6万元/㎡左右。

三里亭地块位于文晖单元和城东新城之间，地理位置优越。地块西面的城东新城，金色时光、天城府与地块隔高架对望，在售毛坯高层均价约3.5元/㎡左右。