楼市的白银时代，拼的是什么？这里有一个企业的调研样本

导语：不同于2018年不绝于耳的寒冬之说，地产行业在今年开春之后，冬天似乎也随着寒冷的天气而逐渐远去，刚过去的这个3月，对地产开发商来说是一个温暖的春天，一二线城市楼市小阳春的使得市场的信心又开始建立。在如今的地产白银时代，房企拼的是什么？这些要点需要厘清楚。

春江水暖鸭先知。

3月份以来，楼市小阳春的声音此起彼伏，房企们也早早感受到了春意，都展开了各自的行动。一时间，回暖和复苏，成为楼市的关键词。

4月16日，国家统计局70城房价出炉，楼市“春天”在这些数据中得到清晰的验证，其中尤以一二线最为明显，其次是强三线，但有部分三四线则陷入低迷、收缩，城市分化的现象逐步加剧。

中国房地产市场正进入一个新的时期，城市之间的分化将会是长久的趋势。

如何打好白银时代的关键之战，房企此前的布局则将要发挥相当重要的作用了，战略布局的重要性日益彰显，如今规模、企业现金流以及土储布局都不容小觑。

本文以泰禾集团作为一个样本，来看看白银时代里，房企们拼的是什么。

稳健的财务数据

财务数据的良好，是一个企业健康发展的基础。盈利能力的提升，是检验一个企业价值的重要标准。

4月12日晚间，泰禾集团发布2019年一季报。数据显示，一季度泰禾集团实现收入74.54亿元，同比增长24.47%，实现净利润9.97亿元，同比大幅增长219.55%，实现归母净利润9.72亿元，同比大幅增长308.95%。这些数据明显优于同业。

同时，外部很关心的债务问题，在去年的年报和今年的一季报里，泰禾也给出了答案。2018年三季度末的短期债务是646.7亿元，这个数据到2018年末是574.3亿元，到今年的一季度末则是461.2亿元。短期债务规模持续减少，一方面体现了降杠杆成效，偿债风险降低，另一方面也为其接下来的经营活动创造了空间。

与此同时，泰禾的货币资金也更加充裕，一季报显示，泰禾销售商品、提供劳务收到的现金共计169.85亿元，远高于去年同期的91.25亿元，货币资金206亿元，较去年末（149亿元）更加充足。

综上的数据显示，一方面，泰禾的盈利指标、回款指标、偿债指标均出现同比明显改善，资金安全性和稳健性在提升，各项财务指标向好趋势明显。

同时，另一方面，结合利润率和销售指数来看，购房者对泰禾品牌溢价认同度不断提升，其新中式产品的定位将持续受益，未来盈利能力将继续稳步提升。

强大的抗风险能力

从全国范围的数据来看，2018年全国房地产市场依然刷新历史记录，规模仍是多数企业所追求的。

放眼整个行业，规模剧增的同时，房企对资金的需求量也依然在明显上涨。同样地，融资需求也在上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，现金流是生命力的体现。

流动性难题是很多房企面临的问题。自去年以来，房企融资渠道中的银行放贷、国内发债、信托融资逐渐收紧。房企纷纷寻找新的融资渠道。

其中，泰禾在银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债等领域展开多元化、低利率的融资模式，其境外融资、资产证券化等融资占比进一步得到提升。解决了流动性难题，许多问题便容易了许多。

特别值得一提的是，由于目前泰禾集团的经营性现金流净额在持续大幅地增加，到2018年年底增长至近140亿元。手握更多现金流的泰禾在面对未来市场的底气更足，抗风险能力也显著提升。

紧抓城市分化带来的机会

城市的发展会带来机会。但目前的情况是，有的城市还在成长，有些却已不再长大，甚至收缩了。

4月8日，国家发展改革委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》通知指出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

但是，同样地，在《重点任务》这个通知里，发改委也首提“收缩型”城市。据了解，这是官方文件中，首次提及“收缩型中小城市”的概念，中国城市和小城镇发展改革中心学术委员会秘书长冯奎指出，此前官方文件中还没有提及这一概念，反映了中小城市要分级分类发展的趋势。

一石激起千层浪。一时间，有关一二线以及强三线城市的向好发展的判断不断传来。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续二三线城市因落户政策所形成的购房需求会明显增加。人才放宽对二线城市影响很大，很多人愿意去二线城市买房。尤其是结合近期的“小阳春”，预计后续市场情绪会不断转好，进而形成更多购房需求。大体上说当前房地产市场具有较好的发展态势，对于二线省会城市来说，预计二季度市场交易会有更为明显的反弹。

扩张与收缩，面临的是两种截然不同的命运。那些土地储备布局在这些人口净流入的大中城市的房企，发展优势将愈加明显。而提前布局一二线，良好的土地储备为泰禾接下来的发展奠定了基础。

其实在2018年，泰禾的战略便是：只去一、二线，不去三四线，即便前者有结构性调控，后者有短期利好，亦不动摇。目前，泰禾集团还有待开工土地面积408.85万平米，计容建面460.76万平米。其中在建项目58个，计容建筑面积1489.16万平米；还有在售项目70个。目前在全国29个城市，拥有90余个项目。泰禾在一二线城市的坚定布局正在得到回报。

除了土储优势，泰禾还有另一个杀手锏——产品力。据了解，泰禾在产品层面坚持做精品的战略，其打造的新中式精装院落已成为行业的现象级文化符号。2018年，泰禾院子系产品从2017年的“17城31院”发展到“22城44院”，成为业内的一个文化IP标杆。

雄关漫漫真如铁，而今迈步从头越。这家地产巨头，正以自己的方式，试图走出一条属于自己的康庄大道。

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