一个东北人的三亚地产泥潭：起底牡丹江曹园老板的商业版图

刚刚跳出三亚项目火坑，曹园项目又东窗事发，无论曹园作为何用，其非法占用土地的行为注定难逃法网。

牡丹江曹园涉嫌违规用地引发舆论轩然大波，曹园幕后老板曹波、曹超和曹越父子被曝光，根据官方最新消息，黑龙江省委书记已亲自下令有关部门调查曹园事件，而其法人曹波也已被控制。

实际上，经腾讯《棱镜》调查发现，曹园并非曹氏父子唯一的地产项目，其由轮胎钢线业务起家，后逐渐醉心于旅游和商业地产开发，除曹园外，在广受东北人青睐的海南三亚，也留下了他们的足迹。

2014年，曹波联合三亚政府开发商业地产项目。与曹园一样，该项目一波三折，不仅合伙人内讧，因为项目进度严重推迟，还被业主告上法庭，同时，由于拖欠借款，曹波已被列入限制消费人员名单。

三亚与牡丹江相隔4400多公里，但对曹氏父子来说，却是同样的苦涩。

挪用项目资金引发内讧

曹氏父子在海南项目，位于三亚市解放路的中央大道政府地下人防工程和商业街项目。腾讯《棱镜》通过企查查发现，牡丹江曹园法定代表人曹波名下，还拥有海南天懋投资有限公司、海南天懋中央大道实业有限公司和三亚中央大道商业管理投资有限公司等公司股份，这三家公司均与该项目相关。

三亚中央大道项目的官方介绍显示，该项目是三亚市政府联合上海天懋集团投资20亿打造的三亚首家景点级室内商业，总建面约7万平米，全长约1180米，分地下两层，五大业态，包括购物、餐饮、休闲等多种类型商铺。上海天懋集团正是牡丹江曹园开发公司，由曹波之子曹超和曹越共同控股。

根据安居客的楼盘信息，三亚中央大道项目的具体面积为6.88万平米，售价为6万元/平米起，粗略估算，该项目价值40亿元。但如同牡丹江曹园一样，这个远在三亚的不菲项目同样深陷泥潭，并且已经让曹波被列入了限制消费人员名单。

首先是内讧。负责直接开发中央大道项目的海南天懋投资有限公司，由曹波和自然人张学成合伙投资设立，分别占有50%股权，2018年5月，张学成以挪用资金和管理不善为由，将海南天懋和曹波告上法庭，要求解散公司。

民事判决书显示，2012年9月，张学成与曹波共同注册成立海南天懋公司，分别认缴出资2500万，主营业务为三亚政府人防工程的建设和管理，同时公司负责人防工程中商业店铺的租售和运营维护。2014年1月，三亚市工程办与海南天懋公司正式签订合作协议，由海南天懋公司投资建设地下人防工程。

张学成认为，公司成立后，曹波伙同其子曹超和曹越控股的上海天懋投资有限公司、上海霜狮建筑科技有限公司，共计挪用了海南天懋资金4800余万元，同时加之曹波独断专行和经营不善，导致海南天懋欠付个人债务8000余万元，欠付银行贷款7000余万元，欠付施工单位工程款2亿元，欠付税款至少1000万元，经营发生严重困难。

诉讼中，曹波认为人防工程即将投入使用，店铺已租售上百户，于公于民的权益，都需要海南天懋在后期来运营维系，而公司前期投入巨大资金负债属于正常，在即将获取回报之时，张学成起诉公司并申请法院查封了公司帐册和正在转让使用权的商铺，损害了政府、商户和股东利益。

这起案件中，三亚市中级人民法院以证据不足驳回了张学成的起诉，但庭审后，张学成又以审判长黄学文具有偏袒和倾向曹波的嫌疑为由，申请审判长黄学文回避，最终由法院院长认定，张学成的申请理由不能成立，驳回了其提出的回避申请。

三亚项目借贷、租赁纠纷不断

曹波的三亚中央大道计划不仅发生了内讧，由项目引发的借贷纠纷，更让曹波进入了限制消费人员名单。

根据三亚中级人民法院的另一份民事判决书，因项目工程缺钱，海南天懋于2016年向自然人沈贤华借款4000万元，按每月2%的利率向沈贤华支付利息。但在2017年3月后，海南天懋再未归还任何本息，至2017年8月，累计拖欠本息已达7000万元，法院最终判定海南天懋归还本金3040万元，并按2%的月利率从2017年3月开始计算利息。

判决后，海南天懋并未归还欠款。2018年3月和7月，三亚市中级人民法院和福田区人民法院分别发出限制消费令，曹波作为海南天懋主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实控人，成为限制消费名单一员。

公司内部合作破裂，外部官司债务缠身，那么被曹波认为即将进入回报期的三亚中央大道项目究竟经营如何？

根据企查查数据，该项目因租赁合同纠纷已陷入多起诉讼。

在一起诉讼中，深圳泷洲贸易有限公司于2017年4月12日签订了《中央大道地下商铺租赁合同》，以总计18.17万元租金承租某60.56平米商铺一年，并交付保证金2万元。但在签订合同后，海南天懋却迟迟未能交付店面，在租户提出解除合同后，海南天懋也未能如期归还总计20万元的预付款，法院最终裁决海南天懋败诉。

对于中央大道项目违约，有业主曾在三亚地方论坛表示，迟迟无法交付是由于商街属于人防工程，审批商业经营受阻所致。而该项目在2016年还因被质疑为烂尾工程同时严重扰民和影响交通，被当地媒体《国际旅游岛商报》报道。报道中称，中央大道项目负责人表示施工迟缓系原定24小时施工计划，因为避免给市民和游客带来侵扰而改为只能在夜间施工所致，三亚市人防办也表示项目将尽快完工。

根据三亚当地媒体报道，中央大道项目已于2018年9月28日开业，但更名为了“三亚风情街”。在发布会上，天懋集团项目负责人表示商街共有1700家商铺，已有超过90%品牌商户进驻。但相比之前，总投资额减少至了10亿元。

曹园或为医疗地产项目

曹氏父子最早以轮胎钢丝起家，后醉心于地产业务。实际上，除去牡丹江曹园和三亚中央大道外，其地产业务还不仅于此。

腾讯《棱镜》查阅企查查显示，上海天懋集团旗下还包括了上海五色石房地产开发有限公司，该公司法人为曹波之子曹越。五色石公司在海南晟盛房地产有限公司中拥有20%股权，海南晟盛包括房地产开发经营、建筑装修工程建材装修、房屋租赁、酒店经营管理和旅游项目开发等多项业务。曹波另一个儿子曹超则是上海霜狮建筑科技有限公司大股东。

曹波父子的合作伙伴多来自东北商界，反目的三亚项目合作伙伴张学成就在牡丹江有过庄园生意。工商资料显示，张学成2010年成立过牡丹江百成庄园有限公司，但后被吊销执照。

腾讯《棱镜》发现，最早因接到举报而报道曹园事件的中国之声《新闻纵横》栏目提到，举报人为张姓先生，是否为张学成，尚无法证实。

在最新的央视官方采访中，曹波表示牡丹江曹园非私人庄园，但由于土地问题未能开发并从未接待客户创造利润，仅有关系较好朋友到过曹园参观。

公开资料显示，在上海天懋集团名下，拥有子公司黑龙江曹园文化投资有限公司，孙公司牡丹江曹园康复医院有限公司，而在曹氏版图中，同样还包括了上海天懋医疗科技有限公司，曹园项目雏形或为医疗和疗养相关商业项目。

刚刚跳出三亚项目火坑，曹园项目又东窗事发，无论曹园作为何用，其非法占用土地的行为注定难逃法网。