地产回暖：未来哪里的潜力更大？

3月以来，多个城市住房和土地市场双双回暖，引发关注。近期，北京、成都、厦门等多个城市，二手房和新房成交持续回升、好于历史同期，热点城市房价预期也有所修复。销售回升等因素提振下，土地市场也出现改善迹象，土地溢价率快速抬升、流拍率大幅回落，部分城市土地成交规模较去年同期明显增加。

细究来看，地产回暖主要集中在一线与部分热点二线，或与这类城市前期政策微调、刚需加速释放等因素有关。当前，一线城市商品房销售普遍改善，厦门、南京、宁波等区域核心二线成交也现回升。这类城市存在一些共同特征，即地产调控开启较早、刚需受抑制程度较深。去年底起政策微调下，刚需加速释放。

短期来看，地产销售和土地市场结构性回暖，有助于提振地产链相关需求；中长期来看，三线及以下城市压力仍在，未来演变仍需观察。近期，地产销售和拿地改善较为显著的宁波、南京等城市，多数位于华东地区，可持续关注地产链相关需求的表现。中长期来看，一、二线城市的溢出效应，更多体现在大都市圈周边的强三线城市，非都市圈低线城市压力仍然存在，未来演变仍需观察。

风险提示：

1. 宏观经济或监管政策出现大幅调整；

2. 海外经济政策层面出现黑天鹅事件。

点评：

春节以来，多个城市二手房成交回升，房价预期也有所修复。北京、深圳、南京、杭州等16座城市[1]，春节以后二手房成交持续修复，其中3月以来平均每周成交二手房161万平米，明显好于2018年初以来每周130万平方米的平均水平。二手房市场成交的回升，在成交价格上也有一定的反映；2月70大中城中二手房价环比上涨的城市数量为47个，较1月环比增加6个，增加个数也多于历史同期。伴随部分城市二手房成交回升，市场对于“楼市回暖”关注度明显抬升。

二手房成交回升的同时，部分城市新房销售也出现一定改善。春节后第二周，30大中城商品房销售情况即开始逐步回升、早于去年春节后修复时点；销售回升的幅度来看，今年3月以来30大中城商品房周均成交341万平方米，略高于2018年初以来320万平方米的周平均水平。此外，TOP100房企3月销售金额同比大幅增长29%，明显超过2018年同期水平，也可以侧面验证商品房销售出现回暖迹象。

细究发现，当前地产销售回暖结构性特征显著，以一、二线城市为主。分不同能级城市来看，不管是二手房还是新房市场，销售回暖主要集中在在一线和部分热点二线城市。例如，跟踪二手房成交面积的16个城市中，一、二线城市1-3月二手房成交累计同比增长6.3%、远高于去年全年的-8.6%，而三四线城市前3月成交同比仍为负增（-32.1%）、并较去年全年（-26.1%）进一步下滑。新房市场中，一线城市和代表性二线城市，前3月新建商品房住宅销售分别同比增长35%和33%，分别较去年大幅改善39和33个百分点，而三四线城市前3月负增、增速-7%，较去年进一步回落。

具体城市来看，一线城市以及区域热点二线城市，地产销售的改善幅度较为显著。一线城市中，北、上、广、深4个城市，商品房销售已于3月普遍改善，累计同比增速也回归正区间，回暖迹象较为显著。二线城市中，商品房销售改善较为明显的城市，以厦门、福州、成都等经济发展较好的区域性中心城市，以及苏州、宁波等上海大都市圈内经济强二线城市为主。

一、二线地产的回暖，或与近期房贷利率回落、地产政策“一城一策”微调等加速刚需释放有关。近期地产成交明显改善的热点一、二线城市，具备一些共同特征，即地产调控开启最早、前期刚需受抑制程度较深。年初以来，伴随这类城市陆续“一城一策”调整地产政策、叠加房贷利率的总体回落，对刚需起到一定提振。从住房成交结构来看，代表性一线城市近期成交的商品房住宅中，90平以下住宅占比明显抬升，或意味着刚需加快释放，是主导当前一二线市场回暖的重要力量。

销售回暖带动下，近期一、二线城市土地成交情况也有所改善。2月以来，土地成交出现好转迹象：100大中城，土地成交溢价率明显回升、流拍率大幅回落，一线城市更是自年初以来连续3个月“零”流拍。从土地成交规模来看，年初以来一线城市成交的住宅类土地规划建筑面积增速逐月改善，3月当月同比增长88%；二线城市受制于土地供应量的收缩，暂未出现明显的放量，但3月中旬以来跌幅有所收窄、出现改善迹象。

近期房企融资环境的边际好转，也对企业拿地行为起到一定支持。去年底以来，房地产企业融资环境逐步改善。今年3月，40家典型上市房企完成1024亿元融资，为2017年11月以来的最高水平；其中，近期持续放量的信用债，起到一定支撑。房企融资规模增加的同时，融资成本也出现边际改善，与房企融资成本关联较大的房地产信托预期收益率，去年11月以来趋于回落，2月降至2018年以来最低水平。

短期来看，地产销售和土地成交的结构性回暖，或有助于提振地产链相关需求；近期改善较为明显的华东地区，可以继续关注。近期，地产销售和土地成交较去年同期明显改善的城市，以苏州、南京、宁波、上海等为主，多为华东地区城市群中的核心城市。未来一段时间，伴随这类城市“销售-拿地-新开工”链条传导逐步显现，或对水泥等建筑原料、家电等后地产链消费需求等，起到一定提振作用。今年前2个月，华东地区水泥产量增速已经出现明显改善，或部分得益于房地产新开工需求较强的支持，未来一段时间可以继续关注。

中长期来看，一、二线城市的溢出效应，更多体现在大都市圈周边强三线，非都市圈低线城市压力仍在，未来演变仍需观察。三线及以下城市，占地产销售和投资的六成左右，在较大程度上决定地产总体走势。三线及以下城市，过去两年表现相对较好，很大程度上得益于棚改货币化安置的支持；伴随棚改规模收缩、货币化安置比例降低，地产将面临一定调整压力。近期部分一二线地产市场回暖，对周边地区的溢出效应主要体现在大都市圈内热点三线（例如无锡、佛山、金华等）；非都市圈低线城市压力仍在，未来演变仍需观察。

通过以上分析，可以发现：

1）3月以来，北京、成都、厦门等多个城市，商品房成交明显改善，部分城市土地成交也有所改善，市场对“楼市回暖”关注度明显抬升。

2）细究来看，当前地产回暖结构性特征显著，主要集中在一线与部分热点二线。这类城市存在一些共同特征，即地产调控开启较早、刚需受抑制程度较深。去年底起政策微调下，刚需加速释放。

3）短期来看，地产销售和拿地的结构性回暖，有助于提振地产链相关需求。近期，地产销售和拿地改善较为显著的宁波、南京等城市，多位于华东地区，可以持续关注。

4）中长期来看，一、二线城市的溢出效应，更多体现在大都市圈周边强三线，非都市圈低线城市压力仍在，未来演变仍需观察。