把房价摁住它5年丨李一戈专栏

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

作者丨李一戈

编辑丨李靖云

鹤岗房子“白菜价”的新闻，让大城市一帮被高房价压得喘不过气来的年轻人羡慕得直流口水。但根据当地情况对照分析，却也不必太过惊讶。网传的房子多为安置房、拆迁房，几乎是最低价的一类，而当地经济不发达，自然秉赋一般，人口又净流出，房价自然就涨不起来。

图/新华社

这让我想起两个事情。

一个是，大概五年前，高中同学问我想不想在老家买个房，退休了可以回去住。当时县城好点的房子要卖5000多，跟它所属的地级市差不多。县是农业县，市是农业市，为啥县城的房价跟市里差不多？问了几个当地朋友，也说不清楚。

后来我自己琢磨了一下，应该主要是外地打工青年支撑起来的。

据我了解，有些去南方打工的青年人，收入还不错，有的一年能有十几万。过去都是在村里建个大房子，平时都是老人带孩子住。乡村教育始终是个问题，我们县城的教育质量倒是不赖，于是，干脆，到县城买套房子，至少解决了孩子上学的问题。县城土地和商品房供应量都相当有限，每年有千儿八千人就把房价给抬上去了。

然而我并没有买。据说市里的房价现在已经1万多了，涨幅终于超过了县城。这一波以东中部四五线城市为代表，涨幅少则2倍，多则3倍，购房者还是以外地投资者为主。一旦外来需求减缓或停滞，它们就涨不动了。毕竟其原生需求的增长非常有限。

另一个是，在美国工作的朋友告诉我的。他在美国南部某个人口很少大致相当于我们省辖市的城市，买了个独栋别墅，不到10万美元。同样的房子，如果是在靠近纽约的地方，要卖100万美元。他有一份薪水颇丰的工作，城市风景虽美，但友朋甚少，很孤独。

之所以举这两个例子，是想说明，第一，决定房价的，不仅仅是人口、经济体量，还有其他因素（比如教育）。第二，城市与城市之间，相差悬殊。美国南部城市与纽约的房价的差距，大致相当于我老家所在城市与上海的差距。

图/图虫

即便如此，我很多同学亲友宁愿到上海打拼，也不愿意回到安静的四线城市老家。你选择了一个城市，一种工作，就是选择了与之相匹配的生活，以及压力。这里头，不存在绝对的好与坏，但共性是，很难回去。就如同很多朋友走出了老家，就很难回去一样。

正如人们为鹤岗“白菜价”房子而惊叹时，一季度房地产数据公布了，似乎证实了楼市正在回暖的观点。主要表现在两项数据：一项是3月销售比前两个月明显好转；另一项是房地产投资增幅还在加快，甚至创下四年来新高。

此前我已经说过，所谓3月楼市“小阳春”是个伪命题，不说全部至少也是绝大多数年份的3月楼市都要好于1-2月；而一季度房地产投资较快增长，国家发改委固定资产投资司早在2月底就预告了，原因是去年四季度的新开工和在建项目较多。

话又说回来，一季度的房地产数据和宏观经济数据都很漂亮，对地产界毕竟算是好消息。但跟房企人士接触后发现，他们鲜少欢欣跳跃，而是出奇的理性。

有个词叫做分化，想必都不陌生。

近两年，城市之间、房企之间的分化，随着时间的推移，会转变，甚至反转。有的城市，2016-2017年，成交旺盛，价格劲升，但2018年就卖不动了，价格也停滞了，一批三四线城市就是如此。那么，2017年进入这些城市的房企就比较被动。有的房企，2015-2017年，规模成长很迅猛，到了2018年下半年周转率突然就不灵了，短时快速增加的土地投资沉淀为债务负担。

图/图虫

有时听业内高管喜欢谈到一个词，叫做穿越周期。但我想说的是，周期就是周期，怎么穿越？对房企来说，拉长周期来看待自己的投资却是必要甚至必须的。项目固然要快周转，在一两年内就做到清盘，但企业发展却需要用5年甚至更长时间来规划。

举个例子。假如有两年，楼市景气爆棚，房企抓住机会实现了规模快速增长，但有两年楼市交投清淡，房企被迫调整，有可能耽误的时间长于两年。倘若企业的规划是5年周期，就会对冷和热均有应对，不至于淡季惊慌失措，置于危险境地。

回到前面。为何房企对3月以来的回暖更多是淡定？

主要是，虽然各地经济暂时都离不开房地产，总体上调控政策不会更严更紧，甚至会微调，但大环境也不允许全面放松。房地产市场的稳定，既包括稳地价、稳房价，也包括稳预期。对这一点，我们要有清醒的认知。

本期编辑 黎雨桐