深圳物业费要大涨？官方回应来了，要涨价没那么容易

对于深圳的业主来说

这两天轰炸朋友圈的消息

当属物业费上涨

为何物业费调价不开听证会？物业服务水平低凭什么还涨价？物业管理质价不符业主应该如何维权？4月18日—19日，由深圳市住建局、深圳市发改委一连两日联合发布的通告，将深圳住宅物业费再次推向了舆论焦点。

这两份共计十九个问答的通告，对三个月前启动公开征求意见的《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》（戳链接回顾：）收集采纳意见情况进行通报，并就市民关心的深圳物业服务费将上涨的理由、未召开听证会的原因、新的收费指导标准的制订依据等内容进行了详细解释。

然而，上述官方回应并未化解深圳业主们对于即将到来的物业费大涨的担忧。

有关深圳物业费

为何涨、怎么涨、是否该涨的

争论就此展开

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回应：政府定价机关制定价格应当听取社会意见。按照相关规定，听取社会意见有书面征求意见、座谈会、听证会、公开征求社会公众意见等多种方式，由于住宅物业服务收费不属于广东省价格听证项目，为此，这次采取在深圳市住房建设局官网公开征求社会公众意见的方式，听取社会意见。

回应：造成这种情况的原因除了有物业服务企业管理不善、物业服务从业人员素质较差等因素外，还存在一个客观原因，即近十年来，涉及到物业管理的人员成本、房屋维修养护成本等都在持续上涨，但物业管理费标准没有提高，物业服务企业会尽可能通过各种方式缩减开支（比如减少工作人员或减少清洁、绿化、维修的频次等），以维持企业正常运营和利润，势必造成物业服务水平的下降。

两部门表示，之所以调整《指导标准》，目的是为了让物业管理各主体客观了解深圳市普通住宅项目的物业管理收费标准情况，并为市场提供一个相对合理的参考标准，指导物业管理双方参照《指导标准》协商价格，实现物业服务“价质相符”，提高业主的获得感和满意度。

回应：当业主认为物业管理质价不相符时，首先可由业主或业主委员会与物业服务企业沟通，要求物业服务企业按法律法规及物业服务合同约定履行职责，也可以通过协商按程序调整物业管理费标准；如物业服务企业不能按照合同约定提供相应水平的物业服务，可召开业主大会决定解除合同、更换物业服务企业。

政府部门在物业管理活动中履行政监管职能。业主认为物业服务企业有违法违规行为，可以向街道办及其工作站、区住房建设部门或其他渠道反映和投诉，相关部门会按程序处理。协商或调解不成的，建议通过司法途径解决。

  质疑1  

收支账目尚未透明，难以接受“盲目涨价”

南都记者在走访中发现，像谢小姐这样拒绝接受小区物业费在实现收支透明的前提下进行涨价的业主并不在少数。

居住在罗湖某小老小区的业主郭先生向南都记者表示，小区业主们大都能够理解近年来物业管理成本的上升，“但没有明确‘算账’又凭什么来进行‘涨价’？”

但于此同时，深圳也有小区的涨物业费之路并未受到业主们的竭力反对。作为深圳市小区账目公开做的最好的小区，景洲大厦小区仅在去年一年就对物业费收费标准进行了两次上调，从2.5元/㎡·月涨到3.5元/㎡·月，但在业主大会投票中，赞同提价的业主占95.32%。

为何上调物业费

能在这个小区得到高票通过？

深圳景洲大厦业委会主任邹家健介绍，该小区采用的是“先算账后定价”的方式，先定收支成本，再确定收费标准的方式，调价幅度依据收支成本核算，每次调价均经过了业主大会投票，并会对调价内容进行公示，让小区业主得以了解调价的具体项目内容，“小区收支账务公开透明后，业主普遍是可以理解物业费上调的”。

  质疑2  

业委会难以成立，如何与物业博弈？

除“看账难”以外，另一个制约深圳小区业主参与物业费制定的难题，是深圳小区业委会成立难。

翻阅深圳市住建局、市发改委一连两日联合发布的通告不难发现，小区是否成立业委会对定物业费、监督物管公司，甚至更换物业都起到了至关重要的作用。

据统计，当前深圳所有合法合规的3690个住宅小区中，仅有40%成立了业委会，能正常发挥功能的不过25~26%。没有成立业委会，意味着小区只能属于“前期物业阶段”，物业管理收费像拥有功能正常的业委会小区一样实现“市场调节定价”，缺乏“话语权”的业主们频爆出只能被动接受物管公司定价，在议价上缺乏自主权。

对于这这种情况，两部门在回应给再次给出了解决方案，前期物业管理阶段的小区，如果房屋已出售给小业主，即使新的《指导标准》出台，物业服务企业和建设单位也没有擅自调价的权利，要按程序召开业主大会表决通过后方可调整。

上述相关部门强调，对于已建成但未成立业委会的普通住宅区，在前期物业服务合同期内，物业服务企业和建设单位不能借机“搭车”调整物业管理费。

有业内人士指出，凡是未召开业主大会就调整物业费的行为，均属无效。凡是遇上“被涨价”的业主，可以向市场监管局进行举报，一旦查实，物业管理公司将被予以处罚，并限期责令改正。

梳理此次舆论质疑的焦点，自家小区物业费是否会因新版《指导标准》的出台而随之“水涨船高”是众多深圳市民关注度焦点，甚至有业主质疑，新标准对物业费收费标准的提高将使深圳出现大量“被涨价”的小区。

对此，两部门回应强调，调整《指导标准》不等同于提高物业收费标准。其表示，《指导标准》是在不具备业主共同决定条件下提供的物业管理价格指导标准，尽量趋近于市场均衡价格，实现社会福利最大化，能由业主共同决定的住宅区物业收费价格均由业主共同决定。《指导标准》视物业服务企业提供的具体服务内容给出分级物业管理收费标准，提供的是价格波动区间。调整《指导标准》与提高物业管理费没有必然关系。

然而

这并未完全打消业主们的顾虑

较现行的物业服务收费指导标准——高层住宅最高为3.9元/㎡·月，多层住宅最高为1.3元/㎡·月的物业费水平而言，新版《指导标准》中，其最高标准的高层住宅最高标准涨幅近50%，多层住宅涨幅近70%。“物业公司肯定就高不就低”，深圳某小区业主在接受采访时表示。

对此，邹家健认为，目前国家已经取消了物管资质的级别，虽然新版《指导标准》制定五个级别服务标准，但在操作层面是仍属困难，物业管理公司是否质价一致缺乏有效的监督，“在这样的情况下，谈物业费调价没有意义”。

另一方面，尽管相关部门反复强调，调整《指导标准》与提高物业管理费没有必然关系。但在业主群体方看来，调整后的《指导标准》透露出的“涨价”趋势已经十分明显。“就算是成立了业委会，不属于这一文件强制约束的小区，是否会因为深圳物业市场的集体涨价，而只能‘被迫’在受到良好物业服务之前，先‘被涨价’”？

对于深圳广大租房一族来说

物业费要大涨的消息

同样引起很多人的不安

租住南山南头片区的小娜在接受记者采访时表示，自己的房租是包括了水电燃气费和物业管理费的，“年后房东刚涨了200元，如果物业费真的要大涨，是不是房东又会借机涨价了？”