中国都市圈大战：江浙稳了，东北稍弱，最让人纠结的竟是…

作 者：赵丁琪

来 源：正和岛（ID：zhenghedao）

未来10年甚至更长时间，中国的都市圈之战都将越来越激烈！

继全国“抢人才”大战之后，全国城市“都市圈”大战也已打响。南昌、上海、杭州、银川、长春、郑州、青岛、西安等多个城市，都传出要打造都市圈的消息。

在这场都市圈大战中，数十座实力超强的中心城市，将围绕人才、资金和技术等生产要素展开更为激烈的争夺，中国的城市化格局也将因此重新洗牌。

我国的城市化之路始于1978年，至今已历时40年，城市化水平一直在不断提高。但之前由于中心城市和周边城市门槛的存在，长期以来，中国城镇化面临城市病难以消除、中小城市发展动力不足的局面。

都市圈就是这样润滑剂式的解决方案，去填补城镇化的最后一块拼图。

而2019年2月21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，首次明确了都市圈的概念，并开创性的提出了培育发展现代化都市圈的一整套解决方案。

什么是都市圈？它和中心城市、城市群的区别是什么？

从中心城市到都市圈，从都市圈到城市群，这是一个层层递进的结构。

中心城市，必须在行政、经济或产业层面具备强大辐射力，一般都是特大或超大城市。所谓特大城市，指的是城区常住人口在500万到1000万之间的城市；而超大城市，则是城区常住人口超过1000万的巨型城市。

所谓的都市圈，是基于中心城市辐射而来、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态，同城化是成熟形态。无论是轨道交通还是公共服务，乃至更为至关重要的行政户籍，都将打破藩篱，实现均等化发展。

而城市群，是在都市圈基础上，由若干个都市圈组合而成的城市结构，城市之间存在经济、产业上的分工与合作。

换言之，中心城市是都市圈的基础，都市圈又是城市群的基础。

以长三角为例，长三角属于典型的城市群，上海是其中最大的中心城市，而杭州、南京、合肥则属于次级的中心城市。

在长三角内部，上海、苏州等城市构成上海大都市圈，而杭州、南京、合肥也都有自己的都市圈辐射范围，其中南京都市圈横跨江苏安徽两省，徽京之名就是由此而来。

简而言之，都市圈的意义在于促进区域一体化，以中心城市带动邻近区域，打造区域增长的重要极点。

由此不难明白，都市圈战略的价值所在。

在清华大学中国新型城镇化研究院和北京清华同衡规划设计研究院共同发布的《中国都市圈发展报告2018》中，都市圈的基本门槛被定为“城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里”。

按照这样的标准，全国一共有34个中心城市都市圈（以大陆为主，不包括港澳台）。这34个都市圈，总面积约为232.4万平方公里，占全国比重的24%；总人口约为81590.5万人，占全国比重的59%，地区生产总值占全国比重的77.8%。

由于我国经济发展不平衡的特点，都市圈的发展也呈现出了东高西低的格局。这34个都市圈，分为成熟型、发展型、培育型三个层级。

成熟型都市圈：上海、南京、杭州、宁波、广州、深圳都市圈；

发展型都市圈：首都都市圈（包含北京和天津），合肥、青岛、成都、西安、郑州、厦门、济南、武汉、石家庄、长春、太原、长沙、贵阳、南宁、沈阳都市圈；

培育型都市圈：南昌、昆明、重庆、银川、哈尔滨、大连、兰州、福州、呼和浩特、乌鲁木齐、西宁都市圈；

这种三等分法，可以看出一些规律。

比如成熟的都市圈，主要分部在长三角、珠三角地区。

这里人员、货物、资金和数据的流通和一体化活跃程度，都处在全国第一档，地铁乘车码异地互认、跨城地铁广佛线等突破性的创举，都在这里诞生，形成了经济总量大、城镇高度密集、城镇间联系紧密的都市连绵区。

长三角都市连绵区综合发展质量位于全国首位，在都市圈发展水平、中心城市贡献度、同城化机制三个方面，位于全国首位。

珠三角都市连绵区则处于以广州市、深圳市为中心城市的城镇密集地区，总体发展质量仅次于长三角都市连绵区。

从灯光图可以看出，珠三角绵延区虽然没有长三角的区域大，但是亮度是最高的。而且相比长三角在绵延中，还有不少缝隙(也就是发展相对滞后的区域），珠三角几乎完全发展为一个整体。

发展型都市圈共12个，涵盖了中东部大部分省会城市；培育型都市圈共11个，以西部、东北地区弱省会城市为主。

这其中，最让人纠结的，是首都城市圈。

首都都市圈在发展型都市圈中排名首位，但总体发展水平明显低于长三角都市连绵区和珠三角都市连绵区。

主要原因有三点，一是北京市的辐射带动能力更多的体现在全国尺度，对都市圈内城市的带动作用明显弱于长三角、珠三角都市连绵区的中心城市;

二是首都都市圈内的河北相关城市，总体发展质量与北京、天津相比存在较大断层，形成了“环京贫困带”，客观上拉大了都市圈的整体发展水平；

三是北京属于无法开放落户的“个别超大城市”之一，出于人口控制和功能疏解的目的，无法向廊坊、保定等周边地区进行彻底的资源开放和公共服务共享，这多少造成了都市圈内部的联系不够强。

这一点，在灯光图上表现得尤为明显。可以看到，环京津周边，几乎很难看到一个高能级城市出现，而城区的发展边界几乎断层。

当然，雄安新区的出现，给首都都市圈带来了更多的变数。未来是否能真正成为和长三角、珠三角并肩的都市圈，还有待观察。

都市圈时代的来临，将会是中国城市格局的新一轮洗牌。

人口、资源、产业将会向都市圈城市进一步集聚，对于都市圈内的城市来说，这标志着新一轮的楼市上涨周期开启了。

第一，人口进一步向都市圈流入，非都市圈城市人口将会负增长。

一个国家的城市化率超过30%时，这个国家的人口、资金等开始不断地向城市集聚，这个时候，一二三四五线城市的人口会进入普涨期，相应地，房价也进入普涨期。

而当这个国家的城市化率超过50%时，这个国家的人口、资金、产业等开始向大城市集聚，城市化进入大城市化阶段，叫都市圈化时代。此时，都市圈的房价会继续上涨，非都市圈的城市房价则进入滞涨期。

1月21日，统计局公布的数据显示中国的城市化率已达59.58%，中国的人口流动已进入都市圈化时代。2018年年末，中国超过50%的省份人口已进入负增长。而633个城市中有246个城市的人口已处于负增长，占38.86%，接近四成。

与近四成的城市处于人口负增长困扰不同的是，北上广深等大城市却受困于人口过多，中国人口流动的都市圈化已成现实。

第二，放开放宽户籍，都市圈城市机遇显现。

打造具有世界影响力的都市圈，核心抓手之一就是放开落户限制。发改委最近的文件，要求“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认。”

在中国，城区人口超过1000万的可被视作超大城市，目前只有北上广深具备这个资格。

放开除个别超大城市外的落户限制，也就是放开除了北上广深之外的其他城市的落户限制，而其他城市则全面放开放宽落户门槛，包括环京。

不出意外的话，环京的抢人也即将拉开序幕。

第三，产业、资源将会进一步向都市圈集中。

都市圈大战，人口集聚是目的，经济发展是根本，产业集群是关键。谁能够更多更好地集聚产业，谁就能在都市圈竞争中拔得头筹，立于不败之地。

放眼全球产业，基本都是围绕都市圈紧密布局。以世界500强企业为例，其中绝大多数都分布在各国的都市圈内，占比高达92.4%。中国也不例外，世界500强企业88%分布在一线、新一线及其紧邻的周边区域，其中约70%左右分布在北京、上海、广州、深圳四大都市圈内。

在未来，产业、资源和科技将会进一步向都市圈集中。

在即将到来的都市圈时代，房地产行业也面临着新的机遇和挑战。在这个新的发展赛道上，领跑者无疑是那些有先见之明，在都市圈提前布局、深耕多年的房企。

而这其中的佼佼者，就是华夏幸福。其大放异彩的核心产品“产业新城”，已成长为促进所在都市圈高质量发展的新引擎。

2002年，华夏幸福开始在距离北京城区50公里的廊坊固安县开发建设产业新城，历经十多年的改造，固安从原来的农业县蜕变成了一个智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城，固安县的财政收入也从2002年的1.1亿元增长到2018年的98.5亿元。

固安产业新城的发展壮大正是得益于北京人口、产业等要素的外溢。除了固安，华夏幸福还在环京布局了大厂、香河、霸州、永清、怀来等多个产业园区。他们都在步固安后尘，上演产业集聚、经济腾飞的故事。

2011年，华夏幸福开始走出京津冀，异地复制环京模式，将布局扩展到长三角、珠三角等地区。截至目前，华夏幸福已完成围绕北京、上海、杭州、南京、合肥、武汉、成都、广州、贵阳等全国15个核心都市圈的布局、近80个区域，坚持布局高能都市圈（京津冀、长三角、粤港澳）、高潜都市圈（郑州、武汉、成都）、潜力都市圈（长沙、西安、贵阳、沈阳）等三类都市圈，形成了“3+3+4”的战略格局。

2018年华夏幸福新增18个产业新城，全部为环北京以外区域，年内新增签约投资额约为1660亿元。这些项目大多布局在核心城市辐射的外溢圈层内，享受了都市圈加速发展所带来的外围节点性城市价值提升红利。

在都市圈战略上升为国家重大战略之后，华夏幸福在都市圈17年的耕耘迎来了新的收获。

4月19日晚，华夏幸福发布2018年年度业绩报告。报告显示，2018年华夏幸福实现营业收入837.99亿元，同比增长40.52%；毛利率达42%，处于行业前列，凸显模式优势。其中，外埠收入同比增长83%，占总收入31%，外埠收入贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈，分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。

在最新发表的《致股东信》中，华夏幸福说“未来，我国城镇化新增人口的三分之二将集中在都市圈，新技术、新产业也将主要孕育在都市圈。都市圈人口红利大潮并未褪去，数量红利将继续释放，质量红利持续迸发……我们坚信，得都市圈者得未来！”

人口的流入、产业的扩张，不断勾勒出新的城市和都市圈版图。历史走到充满变革的关键路口，华夏幸福将会在这个历史大潮中一路向前，做“深耕都市圈的垦荒者”和“不负时代的筑梦人”！