错过房产黄金五年，未来五年房价还会再涨吗？| 5周年直播

房价还会不会继续上涨？哪些城市会继续涨？什么时候涨？……也许在你的身边，有着各种各样关于房价的预言，但却很少有人会有理有据的分析梳理过去五年的房价走势，进而展望未来五年的房产趋势。

2014年的房价低谷，2015年的去库存，2016年的全国暴涨，2017年的超级调控，2018年的史上最高销售额，2019年还有什么在等待我们？

今晚（05月08日）20：00我们邀请了吴晓波频道首席房产专家刘德科，和大家一起开启这个话题。

在开始直播前，我们整理了学员最关心的三个问题，德科老师也给出了相应的回答：

 房价会不会涨？

中国房价的天花板还没有到。这个观点是基于对中国房产市场长远价值的判断，而非一时一刻的城池之失。

先从宏观来看，放眼全世界，纽约、伦敦、法兰克福、巴黎，发达国家主要城市的房价都不便宜。国家在崛起，经济在发展，中国总有一天要达到发达国家的水准。那么中国的房价势必要涨。

全球城市间的竞争更加激烈，所以香港、上海、北京、深圳，甚至成都、杭州、南京、武汉、重庆……将不仅面临全国范围的城市竞争，甚至会是全球范围的城市竞争。

我们再来看中观层面，其实刚才已经分析过了，即中国正在进行大规模、迅猛的城市化进程。在城市化的进程中，房价的上涨从大体上来看是必然的。

最后，微观层面是什么呢？是中国现在找不到替代土地财政的方案。土地财政对于中国的城市发展来讲是不可或缺的，城市的医院、学校、社会保障事业、地铁，都需要土地财政来供养。所以如果找不到土地财政的替代方案，那么势必还会卖地来补贴费用。

中国的房价天花板还没有到？

下一个新周期何时来到？

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 什么时候能涨？什么时候会跌？

我们认定只要两件事情不发生，中国的房价一定是曲线上扬的。哪两件事情呢？一件是发生战争，另外一件是中国开始闭关锁国。只要这两件事情不发生，中国的房价一定是曲线上扬。

那么这个曲线上扬的曲线是什么意思呢？

房价不可能每天每时每刻永远上涨，它总有回调的时候，所以这条线有的时候涨得比较急一点，有的时候涨得比较缓一点，有的时候急了以后又往下调一点，往下跌一点，然后继续往上涨。那么既然是曲线上扬的过程，那我们把那段涨得比较缓的时间段，叫做缓坡期。

你可能会说谁不知道在缓坡期买房呢？但如何判断缓坡期呢？

第一个办法，是监测三个观测点，分别是房贷、税费和利率。我们一起回顾2014年四季度到2015年一季度经典的缓坡期。

2014年四季度首套房利率回到了七折，同时，首套房二套房的认定标准也变得相对宽松。二套房首付降到了四成。那个时间段的税费也由原来满五年营业税免征，调整成满两年免征。利率进入降息通道，这个降息通道又打开了。这是在2014年四季度和2015年一季度集中发生的政策上的大变化。三个观测点的政策都有变化，缓坡期也随之开启。

第二个办法是，建立对标城市。全国的效应虽然有时间差，但是行情一定是躲不过的，只要经济盘面是好的，行情一定逃不了。所以你上海涨，我南京也必然追涨；你厦门涨，我杭州必然也会涨……

有哪些更多判断缓坡期的办法？

买在缓坡期，有暴跌的可能吗？

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 怎样的房子值得买呢？

什么是买房的“经典纠结”呢？经常有朋友会问，我是买市中心的房子，还是买郊区的房子呢？是买新房子，还是老房子呢？是买老破小，还是买稍微远一点的、大一点的新房子呢？类似的问题有很多。

其实总结起来，这是三种经典的矛盾，大小、新旧、远近。先有第一个判断，就是大跟小之间，那肯定是小比大更有价值。

然后新跟老，在我看来，新比老有价值。

那么地段上的远和近，是远比近更有价值。地段在发生变化，城市在扩张，城市化的要素非常充分，所以越远才越有价值。当然这个远是有前提的，就是你不能说离城市80公里、100公里以上，这就明显脱离了城市版图。 所以这是第一个结论。

第二个结论呢，既然小很重要，新很重要，远也很重要，那这三个的排序关系是怎样的呢？对我们来讲，小最重要，新次之，远再次之。

我们做一个简单的模型，假设我们买了一套房子，面积是小的，这个产品是新的，地段是远的。那么好，小、新、远，这三个的分值怎么来算？我们做一个算法，就是小是得50分，新得30分，远是得20分。

这样排下来，你会发现，最不值得投资的房子是大老近。

什么叫大老近？就是房子面积很大，比如说200方，只有三房；房子又很老，80年代造的房子；近，在市中心。看起来在市中心不是应该很有价值吗？熟透的地方，它是没有投资价值的，或者说投资价值是很弱的。

最有价值的就是小新远。小就是户型小，新就是产品新，远就是相对有发展潜力的远。

到这里，我们讨论了买房投资的三个基本问题：涨不涨、何时涨、买哪里。

如果你还想知道哪座城市值得投资、自己所在的城市是否值得买入等更详细的问题，欢迎加入今晚直播，参与讨论。吴晓波频道特邀吴晓波频道首席房产专家刘德科，带你洞察房地产发展周期，教你判断未来房价的趋势。

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