后开发时代暗藏隐忧，房企如何在转型竞争中脱颖而出？

2016年底以来，地产行业步入存量优化的后开发时代，随着行业格局的重构以及改善型需求日益占据主导地位，无论是大型房企还是中小型房企，需顺势而为，有的放矢，潜心打造城市更新黏合力、科技赋能反哺力、金融覆盖渗透力等核心竞争力，方能在未来变革中占据主导地位。

地产行业已由黄金时代进入存量优化的后开发时代

自上世纪80年代实行房改尤其是1998年住房体制改革开始，房地产行业步入了一路高歌猛进的黄金时代。国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”研究数据显示，截至2017年，十五年来，中国房地产百强企业总资产、销售额均值实现了50多倍的增长。

然而，2016年底成为地产行业告别黄金时代的分水岭。

2016年年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，相关部门陆续出台了多项配套政策，房地产市场开始回归居住属性，房地产价格、销量日益走向平稳态势。另一方面，据国家统计局数据显示，中国城镇居民1978年人均居住面积仅有3.6平方米，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%，截止2016年，全国居民人均住房建筑面积达40.8平方米，若以三口之家计算，家庭平均住房面积已经追上甚至超越了日本、欧盟等发达国家。由此，我国房地产业已经进入存量调整的后开发时代，人民住房需求不再满足于有房可住，改善性需求在房地产市场开始占据主导地位，对产品的要求趋向更多样化、更高层次的水平，品质、服务、品牌等成为改善型需求选择时所要着重考虑的因素。

图1、百强企业2014-2018年销售增长情况

资料来源：《2019中国房地产百强企业研究报告》

图2、百强企业2014-2018年营业收入与净利润均值变化情况

资料来源：《2019中国房地产百强企业研究报告》

在后开发时代，市场调整不可避免地引发了行业格局之变，随着行业格局的重构以及改善型需求日益占据主导地位，无论是大型房企还是中小型房企，须顺势而为，有的放矢，潜心打造核心竞争力，以在未来变革中占据主导地位。

房企后开发时代新力道

城市更新黏合力。城市更新对于地产行业来说是一个新生事物，房企对其可以说是既敬又爱。一方面，作为一个新生事物，城市更新申报审批法规及程序目前仍处在不断完善之中，政策程序等可能会出现朝令夕改的问题，房企会因此陷入成本增加、无所适从、开发周期长等各种困难甚至是不确定性之中。另一方面，成功运作城市更新项目尤其是工改工类城市更新项目不仅能获得巨大的超额利润，而且还能获取新兴产业的黏性价值。

城市更新即通俗意义上的旧改，经济高速发展、人多地少的深圳引领一线城市之先，率先在深圳探索城市更新之路。在大规模城镇化过程中，伴随着城市内部人地矛盾日益突出，不可避免地会出现逐步交通、公共设施等配套老化或不适应性，随着城市可供开发用地规模缩减，有计划地改造和更新旧城区以提高城市承载力就成为必然，发达国家的大规模旧城改造始于上世纪40年代末，随着二战后经济的复苏与发展，全球许多国家和地区的城市从造城走向有机更新。国内目前的城市更新主要分为三大类：

与传统招拍挂拿地开发项目不同，城市更新虽然面临各种困难及不确定性，但因城市更新项目拿地通常不需要走公开招拍挂程序，大幅降低了拿地成本，由此给房企带来了丰厚的利润空间。以华联控股股份有限公司（股票代码：000036，以下简称“华联控股”）为例，据华联控股披露，其开发的首个城市更新项目“华联城市全景”项目的毛利率高达75%，净利率超过30%，这一盈利水平在沪深两市130家房地产上市公司中名列前茅。从华联控股2016-2018年报来看，每年城市更新项目业绩贡献占比高达80%以上。

在丰厚利润空间的背后，更为重要的是城市更新工业地块城市更新给房企带来的黏性价值。

一是项目黏性，即成功的城市更新项目经验与模式具备可复制性。虽然城市更新的法规程序在前期摸索阶段可能变化较多，但经过几年的完善，相关法规程序已基本成型，每个项目之间的申报审批程序也大同小异，项目申报审批程序日益朝着标准化方向发展，项目之间可复制性正不断增强。与此同时，城市更新正日益成为未来一线城市核心区域核心地段有机更新的主要方式。以较为成熟的深圳市为例，2016年3月，深圳市规土委、市发改委正式印发《深圳市城市更新“十三五”规划》显示，十三五期间，深圳全市要完成各类更新用地规模30平方公里(其中，拆除重建类更新用地供应规模为12 .5平方公里，非拆除重建类如综合整治、功能改变等更新规模为17 .5平方公里)；完成城市更新固定资产投资约3 5 0 0亿元，力争完成100个旧工业区复合式更新以及100个城中村或住宅区、旧商业区的综合整治项目。华联控股在2018年年报明确表示，成功运作华联城市全景这一城市更新项目所积累的宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成一套娴熟的运营模式，将有利于持续推进华联南山B区、A区等城市更新项目的开发与运营。城市更新经验丰富的佳兆业集团控股有限公司（01638.HK，以下简称“佳兆业”）2018中报数据显示，截至2018年6月30日，佳兆业旧改项目的建筑面积高达310.2万平方米。

二是新兴产业黏性。首先，城市更新项目契合一个城市或区域的产业升级与集聚方向，这有利于房企在后开发时代转型升级。华联控股旗下华联城市中心(即“华联南山B区”城市更新项目)和“华联南山A区”两大旧改项目位于国内著名的高科技产业区——深圳市南山区内。南山区国家级高新技术企业超过3500家，“独角兽”企业增至13家，占全省2/3，新兴产业产值占GDP比重达60%以上，辖区内新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等战略性新兴产业汇集，形成了以中兴、腾讯等重点骨干企业为核心的新一代信息技术、数字经济千亿级产业集群，以迈瑞医疗、大族激光、中集海工等行业领军企业为主力的高端装备百亿级产业集群，以大疆、优必选、奥比中光等高成长企业为支撑的新兴产业集群。南山区十三五规划纲要明确指出，以大力发展智能制造与推动制造业服务化转型为主攻方向，大力培育战略性新兴产业，前瞻布局未来产业，积极发展总部型经济，依托龙头企业带动形成产业链优势，全面推进产业结构高端化转型。

其次，因为城市更新项目用地无需经过招拍挂程序，项目方的资金回笼压力相对较少，再加之城市更新项目所在地一般都是在核心区域，地理位置优越，项目方很多会选择适当比例自持用来出租运营，这样项目建成后以自持物业通过房东-租户关系与新兴产业形成天然的纽带关系。华联控股2018年年报显示，华联控股坐拥南山区两大城市更新项目华联城市中心(即“华联南山B区”城市更新项目，项目占地34289平方米，计容建筑面积高达210400平米) 和“华联南山A区”（占地面积48900平方米）。参照“华联南山B区”6.0的容积率计算，“华联南山A区”计容建筑面积293400平方米，按照“华联南山A区”未来产业定位于新一代信息技术、人工智能+、军民融合、数字文创，以及教育培训、金融服务和科技服务等方向，如果该项目建成后全部或部分自持，将汇集大量的新兴企业资源。2017年6月，佳兆业还宣布依托城市更新进军联合办公领域，佳兆业公开宣布的目标是未来三年内，预计打造联合办公卡位5万个。

不难看出，未来房企的城市更新黏合力不仅仅体现在其丰厚的超额收益上，更体现在其项目和新兴产业黏性价值上。

科技赋能反哺力。当前，人工智能、量子科学、新材料、新能源等领域引发了科技革命和产业变革浪潮，新一轮世界科技革命和产业变革孕育兴起。步入存量优化的后开发时代，房企都在积极寻求转型，寻找新的业务增长点，新一轮科技革命带来了新的机遇的同时，也给跨界投资的房企带来了新挑战。短期来看，房企科技力的竞争在于科技赋能，长远来看，房企科技力的竞争在于科技反哺力。

房企的科技赋能主要是依托现有资源，即以未来科技为工具，全面提升房屋本身所带来的体验感与价值。后开发时代，科技革命，互联网+、智慧城市、物联网等领域将飞速发展，人们将处于一个完全智能化、高度发达的社会，人类对于美好科技居住生活数字化、智能化的需求是全方位、多样化的，这就需要新时期发展商向消费者提供更智能、更便捷、更安全、更舒适家居生活。在科技赋能上，一些大型房企已进行了积极有益的尝试，如碧桂园与互联网行业巨头如腾讯强强联合来提升自身科技力。腾讯于2018年开始布局智慧房产业务，涉及智慧建筑、智慧社区、智慧营销、智慧安防等，覆盖建、选、售、防、管几个模块。碧桂园等房地产企业联合腾讯等互联网巨头，用产业互联网思维，赋能房地产企业管理端和产品端，为房地产行业发展勾勒出新的路径，实现智慧化蜕变。碧桂园服务CIO袁鸿凯表示，近三年碧桂园每年的投入都达到了一亿左右，人工智能和云计算投入在这其中占据了约30%。袁鸿凯表示，一方面，通过引入人工智能，对于碧桂园服务的整体业务流程和业绩增长确实起到了很大的帮助；另外，碧桂园认为，人工智能前景深远，未来将会渗透到碧桂园几乎所有的业务场景，并能够降低成本，同时带来工作效率的提升。科技赋能可以说是房企未来很长一段时间主攻的方向，也是与现有主业关联度最高的，最容易成功转化的科技力。

除了赋能，房企科技力另一核心要素体现在反哺力上，即利用已有的资金积累投资科技企业，分享科技革命的成果。进入后开发时代，宏观调控政策频频出台，单纯依靠土地开发获取利润的发展模式已经越来越难以适合未来的可持续发展，许多房企已开始“去地产化”谋求转型升级，投资高科技产业、人工智能、物联网等新兴产业，打造新的盈利点，完善自身集团业务生态系统，谋求可持续发展。一些相对较为稳健的房企如华联控股、龙湖地产等则围绕主业，依托现有应用场景，跨界联合高科技行业龙头，跨界投资高科技企业。2018年11月，华联控股又拟以城市更新项目“华联城市中心”等与新兴产业形成的天然纽带为依托，与前海梧桐并购基金等合作成立华桐智能基金，通过该创投基金，探索地产企业与新经济企业之间产城融合、产业互动发展的“新经济地产模式”，即房地产与新经济(房东+股东)有机结合的发展模式。2018年11月，龙湖集团与全球最大的创新平台Plug and Play签订战略合作协议共建地产科技联合加速中心，借助龙湖集团广阔的应用场景和Plug and Play的全球创新资源，通过搭建完善的产业生态体系，全方位加速具有科技含量和市场应用前景的企业快速成长，共同推动地产行业数字化、智能化升级发展。而一些相对较为激进的房企如恒大、碧桂园等已开始跨界对高科技产业进行大手笔投资。2019年1月，碧桂园主席杨国强集团创始人杨国强明确公司高科技大型综合企业的定位，按照其规划，未来五年内将在机器人领域投入至少800亿元，引入上万名全球最顶级机器人专家及研究人员。

然而，房企大手笔跨界投资高科技产业的背后暗藏隐忧，这主要由于高科技项目与地产项目不同，一般都有研发时间长、投入产出周期长的特点，存在很大的不确定性。因此，房企投资高科技产业提升科技反哺力不可谓不任重而道远。

从长远来看，在后开发时代，成功跨界投资高科技产业，构建强大的科技反哺力有助于房企在未来转型竞争中脱颖而出。

金融覆盖渗透力。参照美国等西方主要国家房地产市场发展路径来看，在后开发时代，美国当前房地产企业主要以资产运营和管理为主，建筑开发企业仅占1/4，房地产企业的金融属性被不断放大。在后开发时代，与之相适应的金融覆盖渗透能力将成为竞争成败的关键。

图3、美股市场上各类房地产商比例

目前，我国房地产融资方式相对比较简单，主要通过非标融资、银行贷款、债券融资、民间借贷等进行融资。而在后开发时代，从地产形态上看，主要产品除了住宅以外，还有写字楼、购物中心、物流仓储、健康养老、公共设施，尤其是健康养老和公共设施，需要沉淀长期、低成本资金；从产业链角度来看，房地产企业特别是大型房企将从前期开发向全价值链、全商业模式方向转型，一些先知先觉的大型房地产企业已开始试水。2018年10月11日，保利地产发布公告称，公司已完成工商变更登记手续，并取得广州市工商行政管理局换发的《营业执照》，公司名称已变更为“保利发展控股集团股份有限公司”。保利表示，此举是为了体现公司多元化的发展方向和“一主两翼”的发展战略，进一步加快两翼业务市场化发展。所谓“两翼”，是指综合服务与不动产金融。2018年1月31日，万科发布公告，董事会主席郁亮不再兼任总裁、首席执行官，万科董事会聘任有金融工作背景的祝九胜为公司总裁、首席执行官。2018年，诸多知名房企纷纷撕下“地产”的标签，排名前20的房企改名达19家之多。

未来的金融覆盖渗透力主要体现在两个方面：其一，金融覆盖能力。和之前主要覆盖开发阶段不同，进入后开发时代，更多地是考验一个房企对全产品线、全价值链和全商业模式的覆盖，而且随着房企重心后移，更多地考验房企在运营和资产管理端的金融覆盖能力。目前来看，行业并购是快速提高房企金融覆盖能力的主要手段，行业并购与整合能力是衡量房企金融覆盖能力的重要指标。孙宏斌所带领的融创中国控股有限公司（以下简称融创）应该是将并购运用到极致的，2017年7月10日，万达商业、融创中国联合公告称，万达商业与融创中国宣布，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目轰动一时，此外，通过对莱蒙国际、融科、融科智地等收购，融创迅速完成在北京、深圳、上海、武汉、东莞、杭州、郑州等重点城市多宗土地和项目的布局，快速全国落子布局。此外，体现房企金融覆盖能力的则是金融服务于传统住宅开发及自持型物业之外的长短租公寓、共享办公、养老地产、特色小镇等新型地产业务中。据统计，2015-2016年房地产行业发生481起并购案例，总额超过5,000亿元。对于房企来说，并购不仅能迅速完成布局，还能大幅降低土地成本。恒大2017年新增土地储备中有57%是通过并购获取，虽然并购城市以一二线城市为主，但拿地成本控制在2513元/平米；泰禾2017年新增36个项目中有26个项目是以并购获取，其并购项目平均楼板价约为3734元/平米，大大低于招拍挂项目约8444元/平米的平均楼板价。

其二、金融渗透能力，即金融创新能力。目前来看，大部分房企选择利用手中的产业资源与金融资本联手，选择类REITs、CMBS、风险投资、互联网金融、社区金融等热门金融领域探索产融结合。为了谋求未来产业升级、转型新路径，华联控股2015年6月投资腾邦梧桐一期产业基金5,000万元，2016年9月投资腾邦梧桐二期产业基金2,500万元，2017年投资1,000万元参与了深圳市前海梧桐并购投资资金管理有限公司B+轮融资，利用其股东背景，通过这些基金投资在线旅游、互联网金融、大数据等国家鼓励发展的新兴战略产业。

从欧美成熟市场房地产商的构成来看，未来REITs或许同样会成为我国市场的主流形式，鉴于目前政策法规限制，一些房企在类REITs方面进行了有益的尝试，新派公寓2017年11月3日正式发行的“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”颇具启发意义。成立于2013年的新派公寓是国内首家用私募基金方式收购资产并进行专业管理的长租公寓品牌，是轻重结合投资租赁型公寓的最早倡导及实践者。2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批，拟发行规模2.7亿元，其中优先档1.3亿元，期限3+2年（前3年为运营期，后2年为处置期），AAA评级，发行利率5.3%；权益级1.4亿元，期限3+2年，无评级。本息偿付方式为到期一次支付，这是全国首单住房租赁类REITs（房地产投资信托基金）产品，也是首单长租公寓权益型类REITs产品。该专项计划由新派公寓管理公司与赛富基金共同设立私募投资基金收购旧物业进行改造，新派公寓管理公司负责公寓运营管理，投资方分享项目租金收入及资产增值收益。本次新派公寓权益型类REITs的成功推出，为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。

图4、新派公寓专项计划交易结构

资料来源：新派公寓权益型房托资产支持专项计划计划说明书

未来伴随政策落地，REITs将在中国市场推出，必将推动行业主动地去聚焦资本，通过打造“大资管”平台，构建金融覆盖渗透能力，实现资产和资本的良性循环。