降温、踩雷背后房地产信托何以继续“甜蜜”

作者：信托网来源：信托网公众号

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05-27

受季节性因素及监管政策影响，4月份以来房地产信托热度有所下降，但依旧占据行业首位。

究其背后，高收益是房地产信托火爆的原因，但也催生了“铤而走险”份子，2019年不乏房地产信托“踩雷”事件。而在监管合规要求下，房地产信托自主转型创新十分关键。

业内人士告诉本报记者，预计房地产信托短期内会有所降温，但不会萎缩，且长期发展值得期待。

紧急降温但仍占首位

资管新规驱动下，信托业向主动管理业务转型，其中房地产信托业务表现尤为火热。不过，受季节性因素及监管政策影响，房地产信托火热程度有所下降。

中国信托登记系统数据显示，2019年一季度集合资金计划发行呈现增长态势，新增成立规模4800多亿元，同比增加7.15%。其中，房地产类信托一季度募集资金1674.79亿元，同比增长25.71%。

不过这一火热随后有所降温。根据用益信托数据，截至5月5日，4月份共有62家信托公司成立规模为1369.68亿，环比下滑30.56%。其中，房地产类集合产品募集规模为421.5亿元，环比下降42.75%。尽管如此，从绝对规模来看，房地产类集合信托占总比31%，依然占据首位。用益金融信托研究院研究员喻智表示，房地产类集合信托募集规模下滑，但重要性不减。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对本报记者解释：“当前资金面略宽松，房企融资成本有所下降，因此房地产信托选择有所减少。”

持有同样看法的还有用益信托研究员帅国让：“这跟我们货币政策传导机制更加完善相关，企业的融资环境有所改善，房地产信托融资成本下降。”

业内人士李强（化名）告诉本报记者，他认为目前房地产信托业务模式的单一，容易被市场其他融资手段替代。

监管合规驱动转型创新

信托资金为何“偏爱”房地产？主要是因为房地产项目利润较大且产品期限较短。然而，自资管新规颁布以来，信托公司屡屡因为房地产信托业务遭遇处罚。

比如，中泰信托贵州凯里棚改项目资金出现违约。而重庆典雅房地产陷入破产重整，受到牵连的公司中亦出现信托公司的身影。

另据银保监会网站统计，2018年有17家信托公司被地方监管局开出23张罚单，合计罚没金额达到1460万元。其中，在房地产信托方面，处罚事由主要包括“将信托资金违规用于土地储备贷款”“房地产开发二级资质审查不符合要求”等。

“从房地产信托违约的情况看，主要是一些经营不规范或融资不到位的企业，小房企较多。”严跃进对本报记者分析。

兑付危机也给房地产信托敲响了警钟。袁吉伟告诉记者，近年房地产信托发展较快，累积了大量风险因素。为更好地执行国家房地产宏观调控政策，国家房地产宏观监管部门将会从不同方面加强房地产信托规范。

5月17日，银保监会正式发布银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

百瑞信托博士后工作站研究员谷晓明向本报记者分析，监管层频频亮剑房地产业务，折射出对于未来房地产信托合规要求的进一步提升。此外，随着风险合规要求的提升，优质项目越来越稀缺，交易对手越来越难找，潜在的违约风险也可能进一步积聚，简单依靠贷款模式已日渐成为房地产业务的发展瓶颈。

谷晓明补充道，面对不断提升的合规风控要求，房地产信托优质项目资源越来越稀缺，中小房企信用风险逐步提升，传统抵押贷款模式下的房地产信托不能支持未来的大规模发行。信托公司亟需转变发展方式，提升自身主动管理能力，依靠股+债、资产证券化等模式拓展与地产企业的业务联系。