产城融合：龙头房企竞争突围新路径？

伴随中国新型城镇化建设的深入推进，以大型城市为中心，辐射周边城市群形成区域协同发展的城市群、都市圈模式，不仅是推动各省市、区域经济的重要抓手，同时正在成为中国房地产行业新一轮发展的契机。

近期公布的房企数据显示，主流房企已从前数年单纯看好一、二线等热点城市的投资机会中“走出来”。如今，碧桂园（02007.HK）、万科（000001）等龙头企业逐渐将把握城市群、都市圈的投资机会，作为在战略布局中越来越重要的参考因素。在此过程中，企业以更深层次参与新型城镇化建设的方式，将更加多元的产业业态融入其中，特色小镇、产业小镇、产业新城建设等产城融合战略，已成为房企发展的新方向。

产城融合日渐风行

上世纪90年代计划经济向市场经济的转轨中，计划经济体制下的众多国有企业、集体企业走向衰败，最终被夷为平地。伴随市场经济的建立及完善，原来这些厂房成了房地产开发的更新用地。开发商拿地盖楼的短平快模式，成就了房地产市场20余年的繁荣。

但最近数年以来，产城融合日渐成为房地产行业风行的模式。大约从2015年开始，房地产开发商不约而同走上运营商之路，不仅做地产运营商，还力争做产业运营商。房企开发商陆续推出产城融合综合体、产业小镇、特色小镇等项目。

据不完全统计，克而瑞2018年排行榜TOP20房企中，超过50%已推出产城融合战略或项目。国内主流的房企开发商，如碧桂园、华夏幸福（600340）、招商蛇口（001979）、华润置地（01109.HK）等，均已大举向产城融合发力，产城融合的房企队伍越来越大（表1）。

随着大型房企经营模式的突破，长租公寓、特色小镇、城市更新、物流地产、联合办公等产城融合创新热点百花齐放。总体来看，房企的产城融合模式大致分为四种：以华夏幸福为代表的产业小镇、以碧桂园为代表的科技型服务小镇、以绿城中国（03900.HK）为代表的农业小镇、以华侨城（000069）为代表的文旅小镇。

华夏幸福是较早启动产城融合战略的房企之一。2002年，华夏幸福进入固安工业园，通过产城融合的开发模式，历经15年的成长，在与政府合作PPP项目、产业新城建设、创新创业乃至打造足球俱乐部上，都颇有建树。

碧桂园产城融合的主打模式则是科技小镇。“科技的进步不可想象”，碧桂园董事会主席杨国强表示。2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，将科技元素融入其中。根据该战略，其计划建造以产业为核心，以项目为载体，通过以产带城、以城促产、产城互动的发展路径打造生产、生活、生态“三生融合”的宜居宜业之城，力求通过系统化解决方案实现城市产业提质、经济振兴、民生改善和环境友好，使城镇成为人们的安居之处、乐业之地。

据悉，碧桂园的产业发展主要布局于一线城市周边和强二线城市周边的重要区域。碧桂园做重资产，入驻企业轻资产运营，为科技创新打造大平台，并以垂直绿化、立体分层实现绿色生态的城市愿景。碧桂园通过“庞大的产业资源+成熟的地产经验+雄厚的金融平台+丰富的应用场景”组成四合一的保障体系，产业先行，地产为产业服务，金融助力产业，提供应用场景，目标做到“以产兴城”，推动实体经济发展。

有资料显示，经过近3年的发展，碧桂园的产城融合战略渐入佳境，其已在粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀城市群、长三角城市群布局了多个科技小镇、科技新城、科技产业园和科技综合体等，已落地30多个产城项目；更打造了潼湖科技小镇、思科（广州）智慧城、富士康科技小镇、顺德新能源汽车小镇、顺德机器人谷、华东科技新城、深圳机器人产业园、中以国际科技合作产业园、张江长三角科技城等数个标杆产城项目。其中，碧桂园潼湖科技小镇在2017年8月成为广东省发改委评出的首个直接以“科技”冠名的广东特色小镇创建工作示范点项目，并于2018年9月正式开园。如此快的落地速度，也符合碧桂园的一贯作风。

2018年9月28日，潼湖科技小镇开园启动仪式

2018年10月27日，顺德新能源汽车小镇开园仪式

国家提出要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。由此可见，中国城镇化发展的路径思路是颇为清晰明了的。显而易见，以科技小镇、特色小镇、产业小镇等为代表的产城融合项目将成为龙头房企战略转移的新据点，产城融合甚至有望掀起一波发展浪潮。

房企转型升级的必然路径

由于大城市土地资源日渐稀缺，房企拿地成本日渐高企，“高房价、高地价”的产业盛宴背后，开发商们的内心焦虑日渐显现，紧缺的土地供给量难以满足房企的开发需求。本质上说，产城融合兴起背后的逻辑，是房地产市场土地和项目资源获取变得越来越困难。并且，伴随中国经济结构转型，房地产资本亦在寻求新的增长空间。

从单一的住宅开发商、万达式的“以售养租”持有商业，到城市综合体、文化旅游城复合开发，再到产业地产、特色小镇等产城融合，房地产开发商们一直在向城市运营商进化转型。传统地产开发运营模式遭遇“天花板”之际，房企开发商纷纷加速探索“城市运营商”或“城市配套服务商”新角色，产城融合顺理成章成为众多龙头房企转型的切入点。

多年以来，传统的城市规划习惯于在城市大范围内做配套平衡，将工作、消费、居住三者相对聚集，导致人口每天都在城市内做钟摆式往复运动，交通压力大、公共能耗高、时间成本高，尤其是随着城市规模越来越大，“潮汐式”上下班通勤时间单边超过1小时已经成为常态。城市住宅区和商务区、工业区的相对独立，客观上造成了钟摆城市、睡眠城市等“城市病”。将城市化为若干区块，建立多中心体系，在每个区块内，甚至每个项目内，形成局部自平衡，成为了化解大城市病的重要路径。因此，产城融合被视为解决钟摆城市、睡眠城市、鬼城空城、产业空心化等“城市病”的良方。

“人们在这里工作、生活、散步，可以喝咖啡，有最好的商店，有很好的配套，所有的都在一起，创新小镇地面都是公园，所有外墙长满植物，屋顶都是花园。创新小镇打造将延续森林城市的一些好的做法，通过产城融合，既为创新创业打造理想发展平台，也营造宜创、宜业、宜居的绿色智慧生态环境”，这是杨国强眼中的特色小镇。

城市没有产业支撑，即便再漂亮，也就是“空城”；产业没有城市依托，即便再高端，也只能“空转”。产城融合的核心是产业而非地产。因此，在“产城融合”的模式下，产城融合将通过产业与城市功能融合、空间整合，“以产促城，以城兴产，产城融合”。

与传统地产销售的“一锤子买卖”不同，产城融合项目更考验开发商长期持有、运营项目的能力。慢下来，稳健运营，成为操作产业园的基本要求。碧桂园潼湖科技小镇，在一片未开发的空白区域开展建设，被视作产城融合的一个经典案例。

百度无人车应用在碧桂园·潼湖科技小镇

据介绍，潼湖科技小镇总规划范围约8平方公里。在城市建设方面，潼湖科技小镇采用立体城市的分层设计，地下一二层是交通和停车空间，地面全是公园，全面采用垂直绿化和多维度生态系统，探索生态城市和智慧园区、智慧社区、智慧城市的建设路径。

2017年12月，该项目被评选为“十大产城融合经典案例”。2018年1月，该项目从658个候选作品中脱颖而出，入围被誉为中国地产设计界奥斯卡大奖的第四届地产设计大奖·中国榜单。

碧桂园集团旗下的另一个项目——博智林机器人谷备受外界关注。资料显示，这个总占地约11.23平方公里的机器人谷，将引进全球顶尖机器人专家及研发人员，形成引领世界先进机器人技术的研发团队，为推进新一代智能机器人可持续发展提供重要支撑与技术储备，成为我国智能机器人产业发展的新引擎。未来，广东机器人谷将建成一个有关机器人所有领域的创造创新之城，一个集研究、生产、生活、文化教育于一体的宜业宜居之城，一个融合机器人高新科技和现代化文明的未来智慧城市。

从经营情况来看，房企开发商在产城融合方面的探索实践，显现出“以产促城，以城兴产，产城融合”的明显成效。2018年数据显示，华夏幸福在长三角的嘉善产业新城，招引企业165家；创新产业集群4个、产业载体面积已建成7.6万平方米，在建14万平方米；新增签约投资额超过136亿元。

碧桂园的潼湖科技小镇已签约项目超过40个，目前已有20多家高新技术企业或机构入驻园区。随着园区逐渐开放，未来8平方公里小镇的可容纳企业超1000家，产值大概是1600亿元左右，税收大概在100亿元左右。可以预见，碧桂园科技小镇前期销售业绩贡献不占主流，但后期成长性较强。随着建设的铺开，科技小镇未来在碧桂园集团庞大的销售中势必会占越来越重要的位置。

碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城中国等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”，探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。通过“以产兴城、以城促产”的经营，房企开发商逐渐从单纯的粗放式业务拓展向内容、运营、模式等多维度创新深化，从存量再造、轻资产运营进行切入创新。有业内人士公开表示，房地产行业很多公司现在都在做产城融合，各家有各家的打法；产城融合的能力，将成为地产开发商未来获取项目资源，以及长远发展的核心竞争力。

产城融合竞赛，或呈强者恒强

理论上看，产城融合本身既符合城市发展规律，也符合商业发展规律。但是，目前对于房地产商来说，如何打造好的产城融合项目仍处于探索阶段。从房企的角度而言，布局产城融合，需要有足够的产业资源，才能给一个产城融合项目带来实在的产业基础；需要有一个产城平台、产品，才能把产业资源导入进去。同时也需要政府、房企、科技企业多方的紧密配合。这意味着，可否成功导入产业资源，成为产城融合的成败关键。

事实上，产城融合对于房企资源禀赋门槛要求较高，产城融合是一条非常艰难的道路，并不是可以普遍取得成功的一条道路。从某种意义上说，在产城融合战略的竞争中，具有充足资源整合能力的龙头房企，已然胜出一筹。“强者恒强”势头明显，龙头房企已赢在起跑线上了。

据了解，推行“产城融合”战略不足3年时间，碧桂园已与思科公司、富士康、创新工场、浪潮集团、清华大学、中科院综合研究中心、Engie、科大讯飞、施耐德、博纳影业、麻省理工全球产业联盟等大批龙头企业机构建立战略合作关系。合作涉及文旅体育、医疗康养、行业协会、产业平台、金融服务、电子信息、智能制造、创新服务、新能源、科研院所、节能环保、生命科学等产业类别。

思科智慧城规划效果图

以碧桂园深圳机器人产业园为例，该项目定位为智能制造，重点发展机器人产业，提供3大片区、4类载体和7个功能，致力于机器人轻生产、创新加速、众创空间等产业整合，着力打造机器人产业化高地。导入碧桂园SCI+服务体系和碧合智慧APP线上服务，为园区企业提供专业的产业运营服务功能和智慧化服务。

该园区的代表企业包括小趴智能、英创立、一鸣达、清国科技等。自园区在2018年3月正式启动招商工作以来，通过碧桂园产业资源以及政商协等多种招商途径结合，为更好地促进园区企业发展，碧桂园在园区导入高端长租公寓、展示长廊、创享园林、凤鸣咖啡、凤凰优选超市、特色餐饮等配套资源。按照规划，未来5年，碧桂园将投入千亿，按照不低于森林城市的建设标准开发多个科技小镇，科技小镇将成为碧桂园未来的新增长点。

数据显示，截至2018年底，已与碧桂园达成合作意向的产业资源2100多家，其中世界500强72家，中国500强119家，龙头企业485家，上市公司479家。集聚平台资源315家，撬动企业资源1702家。

克而瑞数据显示，2019年第一季度，销售操盘金额榜中，碧桂园操盘金额1619.4亿元，万科地产1194.3亿元，中国恒大1166.2亿元。碧桂园销售操盘金额比万科地产和中国恒大操盘金额远远超出400多亿元。销售全口径金额榜中，碧桂园全口径销售1704.6亿元，万科地产1493.0亿元，中国恒大1194亿元。

早在2013年的致股东信中，万科明确提出要寻找并培育新的“企业增长点”，用十年时间，找到持续保持企业高速增长的“替代模式”。万科董事会主席郁亮曾表示，万科要做城乡建设与生活服务商。近年来万科合作布局的济南济阳科技住居产业城、“中国北京人力资源服务产业园”等产城融合项目都正在进行中。

新一轮产城融合竞赛值得期待！