房价“止跌令”背后：中小城市患上房地产依赖症

在中小城市的楼市成交回落、价格松动的情况下，一些地方对房价的干预日渐增多。

恩施房地产协会“止跌令”

近日，一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。这份由湖北恩施州恩施市房地产协会发文，主送恩施市各房地产企业的“红头文件”显示，针对社会反映比较强烈的房价断崖式下降问题，该协会对部分楼盘进行调查核实，并列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。

这些降价现象包括但不限于：

有的楼盘高价备案，低价开盘，降价幅度在备案价基础上下调800~1200元每平方米的价格开盘销售；

有的楼盘采取分期预售和销售，前后价格形成巨大的反差，降价幅度在300~500元每平方米；

有的楼盘不按市场价格规律办事，所开发楼盘整体价格与去年同期相比大幅度下降，降价幅度同比下降200~500每平方米。

部分余盘采取甩卖价格抛售，成交价格在4000~4500元每平方米之间，对整个市场预期形成不良影响。

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根据媒体报道，恩施市房地产协会周姓会长10日下午表示，该通知是协会内部的自律性要求，号召房地产开发企业自觉遵守相关的规定，不能陡然地把房价降得太低。

不过，从文件内容来看，该通知并不仅仅是一份“内部的自律性要求”。因为在文件中的“下步举措”里提到：从即日起，恩施市房地产协会将派出专人对全市已开盘销售楼盘进行专项暗访和调查，其调查结果将向主管部门和市人民政府报告。

同时，对自查自纠不力、造成市场影响严重的楼盘，恩施市房地产协会将提请业务主管部门采取相关措施予以遏制，协会将协助主管部门分地价、分区位对备案价格的下限底价进行制度性约束。

恩施是湖北省恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，是全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，位于湖北省西南部，武陵山北部，整体经济发展相对滞后。去年恩施州GDP增速为6.2%，在湖北各地市州GDP增速排名中垫底，亦是该省唯一一个GDP未过千亿的市州。

在房地产方面， 2018年度，恩施州全州完成房地产开发总投资130.76亿元，同比上涨27.14%；完成交易面积336.55万平方米，同比上涨9.98%。

根据中国房价行情平台的数据显示，近一月恩施市的房价均价在每平方米6598元左右，环比下跌1.12%。

中小城市频频干预房价

恩施州房地产业协会发布的2018年度恩施房地产市场报告显示，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，相比2017年的涨势，全州楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，库存进入上升通道。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，恩施只是全国一个欠发达地区楼市发展现状的代表，对房地产有一定依赖度。恩施房协出台的“止跌令”，不是孤例。

例如，今年3月，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企下发一份“停止特价房销售”的通知，要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批，3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。

去年11月，安徽砀山某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

今年2月，江苏邳州市房地产商会也曾就降价给出过相关文件，并称“对于以地价扰乱市场的房企，房地产商会将建议政府相关职能部门，按照近期成交价格为依据批复下次该盘的备案价”。

张大伟告诉记者，中小城市频繁出台楼市“止跌令”，一大原因在于去年下半年以来，随着棚改力度的减弱，这些中小城市的楼市出现明显降温。另一原因在于，在前两年三四线楼市火热的过程中，不少城市一边卖房，一边拼命卖地。现如今，一旦去化速度放缓，就会造成楼市库存快速增加，房价面临较大下行压力的局面，进而影响到土地出让和当地经济的发展。

数据显示，2019年我国各地棚户区改造任务约285万套，低于外界此前预估的450万套，与2018年的626万套相比，今年棚改开工计划目标更是大幅减少。

今年以来，一二线城市与三四线城市楼市呈现明显分化。三四线城市的成交降幅居首。

房地产依赖症待解

张大伟分析，很多三四线城市近几年城市建设日新月异，城市面貌、环境堪比一二线大城市，这都是建立在土地财政的基础上。一旦土地市场冷却，这些城市的财政压力就会凸显，进而影响到地方经济的正常运行。也正是如此，不少地方都把房地产行业当作重要的支柱行业来抓。

以恩施市为例，今年3月26日下午，2019年恩施市房地产工作大会吸引了当地一位市委常委到场，该人士在会上表示：“房地产行业在未来的30年、50年，将继续作为恩施的朝阳行业。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，很多中小城市本身外来人口不多，甚至还存在一定程度的人口外流，一旦楼市降温，市场影响还是比较大的，也容易导致后续几个月房屋销售市场快速降温，进而影响到土地财政。

据中指院统计数据，全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米，同比下降14.3%。其中，三四线城市成交8089万平方米，同比下降25.8%，降幅在各线城市中最大。

尤其是在我国经济发展进入到转型升级的新阶段后，中心大城市的带动引领作用日益凸显，人口也在进一步向大城市转移。

今年4月，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

在大城市户籍放开放宽的同时，远离大城市、大都市圈的中小城市，如果没有足够的实体产业、特色产业支撑，人口外流将难以避免。

严跃进认为，中小城市未来应结合当地实际，做紧凑型城市，同时做好土地节约和部分建设用地的盘活。这样的三四线城市仍然会有发展机会，同时也可以防范房价上涨过快或下跌过快等风险。