北上深一线楼市实地调研：跌了还是涨了？

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春节之后，全国各地楼市众生百态，北京的二手房市场明显活跃起来，挂牌量也大幅增加，而上海和深圳的二手房市场则依旧低迷，不时有业主降价抛售房源，甚至有一套房子降了120万才脱手。

来源：每日经济新闻（nbdnews），文中观点不构成投资建议。

01

春节后的北京二手房市场：挂牌房源明显增多，基本盘保持稳定

作者：王佳飞

春节黄金周过后，市场开始步入正轨。

在众多业内人士看来，二手房的价格往往才是楼市真实需求的体现。

近日，记者在北京部分区域实地走访时了解到，经历了春节小长假后，北京的二手房市场明显活跃起来，不少中介门店的人气明显上升，而二手源的挂牌量也大幅增加。

（北京市东城区夕照寺夕西里的二手房  图片来源：记者 王佳飞 摄）

东西城略降

下午5点，正是放学的时间，北京市东城区的夕照寺街上挤满了穿校服的学生和等待的家长。北京市第五十中学和市第五幼儿园就坐落在这条街上，分布在该街道周围便都是“学区房”。

“这附近的房价有些贵，都是冲着孩子上学嘛。”附近的中介人员告诉记者。

夕照寺西里是一个位于闹市区却宁静的小区，楼高普遍只有4层，户型也以50平方米为主，作为学区房很合适。

记者了解到，该小区最近的一笔成交发生在1月1日，50.9平方米的户型成交总价452万元，单价88801元/平方米，比10月份的成交户型单价高出约8000元/平方米。

“春节前附近二手房的成交量还不错，甚至春节前一天我们还在忙。现在房源不多了，在我们房源库里，夕照寺西里只剩一套了。”中介人员如是说，“价格上没有下跌，因为是学区房，还挺抢手的。”

但记者调查得知，该小区的房源报价一直呈下降趋势。如中原地产上架的一套房源报价由480万元下调至460万元，我爱我家上架的一套房源由518万元下调至447万元。

诸葛找房首席分析师陈雷向记者表示：“目前北京学区房不断被弱化，政府搬迁通州，东西城优势减弱，所以短期内二手房价格会下降。”

据贝壳研究院RealData数据，2019年1月，北京市西城区二手房均价106500元/平方米，成交量环比下跌11.2%；东城区均价为88224元/平方米，成交量环比下跌3.7%。2月份东城区成交均价85201元/平方米，环比下跌3.5%；西城区均价105867元/平方米，环比下跌1%。

值得注意的是，2月北京市13区中有7区二手房价格下跌，其中门头沟、东城及顺义三区由于1月成交基数相对较小，均价受结构性影响波动较大，跌幅均在3%以上。

但同时，贝壳研究院表示，统计期间因受春节影响，该趋势不能代表市场整体走向。

（业主张贴的售房广告 图片来源：记者 王佳飞 摄）

基本盘稳定

实际上，北京的二手房市场基本盘仍保持稳定。

记者在走访中了解到，来中介门店咨询和购买二手房的人在春节后明显增多，挂牌房源也不断增加。

据国家统计局近日公布的70城房价变动情况显示，1月份一线城市二手住宅销售价格同比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点，其中北京市二手住宅销售价格环比下降仅为0.1%。

贝壳研究院数据表明，1月北京二手房市场“成交量增长明显，均价止跌上扬”。

1月北京二手房成交均价59918元/平方米，环比上涨2.3%，同比上涨2.4%。均价上涨主要受市场成交回暖、预期改善的影响。

从成交区域看，高单价的中心城六区成交占比环比增加1个百分点；从户型看，一居室成交占比环比提升1.4个百分点；从楼龄看，10年以下的房源成交占比提升1.2个百分点。

2月，丰台区、通州区、海淀区、石景山区、房山区等区域二手房成交均价上涨，其中房山区成交均价环比上涨4.3%,领涨北京各区域。

来自诸葛找房数据也显示，截至2019年2月24日，朝阳区的挂牌房源最多，达32617套；其次是海淀区(13759套)和丰台区(12104套)。二手房挂牌均价为62812元/平方米，环比上涨0.61%，但成交价格并未出现明显波动。

陈雷表表示：“自1月份以来，北京二手房市场成交量开始有小幅上涨，2月下旬成交量上涨明显，但价格依旧保持稳定，预计为年后积压购房需求短期内释放造成。短期内需求会继续释放，但该变化并不会引发市场较大范围波动。”

我爱我家研究院分析认为，政策是当前北京房地产市场的主导因素。一是限购、限离、认房又认贷等政策缩小了有资格购房的人群；二是限贷、提高利率、公积金缴存额度与缴存年限挂钩等政策缩小了有能力购房的人群，这些政策既大幅影响了投资投机需求，也一定程度上影响了首置、改善的刚性需求。

02

上海二手房市场：降价成交成“标配” ，一套房子降了120万才脱手

作者：程成

“房子终于卖出去了，真不容易。”见到记者，胡磊（化名）长舒了一口气。不过，胡磊的这套房子是降了120万元后才脱手的。

家住上海市松江区九亭镇的胡磊，自2017年底就有“换房”的想法：卖掉手里这套建筑面积约110平方米的大两居，在市区内买一套位置、学区好一点的房子。然而，胡磊这套位于贝尚湾小区的大两居，挂牌价从最初的620万元下调到590万元，再到如今以500万元成交，实际成交价相比挂牌价下降近20%。

记者注意到，二手房挂牌价的下调，也正是上海近两年楼市走势的一个缩影。国家统计局数据显示，自2017年4月上海实行摇号购房政策以来的22个月中，上海二手住宅销售价格指数仅有3个月份出现同比增长，最高涨幅也仅有0.8%；同比下跌的月份高达17个。

降价，成为近两年来上海二手房市场的主基调。

（上海某二房手中介门店  图片来源：每经记者 程成 摄）

“不降价真卖不出去”

“知道现在的二手房市场行情不好，但真没想到会差到这个地步。”胡磊告诉记者，从最初620万元的挂牌价，到最后500万元的成交价，20%的降幅还是超出了他的想象。

在浦东陆家嘴区域从事金融工作的胡磊，每天早上都要从松江区的家中出发，挤上地铁9号线，从西到东，横跨上海市区，全程耗时近1个半小时，让他“耗时耗力，身心俱疲”。

这种状态持续近1年时间后，有些吃不消的胡磊2017年底以每月4000元左右在公司附近租了个单间，同时将房子挂在中介，着手“换房”。“一是想离公司更近一点，再一个也想找一个好一点的学区房，为以后做打算。”胡磊说。

“去年3月份的时候，看中了闵行区中环附近的一个新盘，紧贴着中环、大牌开发商，关键是均价不到7万元，当时比周边二手房便宜1万元左右，性价比确实不错。”胡磊告诉记者，“但当时手里面的房子一直没卖出去，也只能先看看行情了。”

按照限购政策，单身的胡磊目前在上海只能购买一套住宅。这意味着他如果不卖掉手中的这套房，就无法在市区买房。虽然买不了房，但胡磊看的盘却不少。

“大半年时间看了有6、7个盘吧，明显感觉到一手房的行情越来越冷。”胡磊说，“上半年那会儿日光盘还挺多，买房基本靠抢，但最近几个月看房，很少有楼盘能日光。”

在摇号购房、限价等严格的调控政策下，上海新房市场明显降温，并传导至二手房市场，而这也直接影响到了胡磊“换房”的进程。

“当时来看房的人实在太少，去年五一，在中介的一再‘逼迫’下，我把挂牌价从620万元降到了590万元，但来看房的人仍然不多。”胡磊告诉记者，“当时确实有点着急，十一的时候我又降到550万元后，来看房的人才多了一些。”

“不降价真卖不出去。”胡磊虽心有不甘，但却“知足”，“房子买了快10年了，回报也还比较客观。”

记者注意到，目前在第三方平台上，贝尚湾的均价为50175元/平方米，而胡磊当初购进的这套房，单价不到10000元/平方米。10年间，房价涨幅超过4倍。

虽然上述房源直到去年底以到手价500万元成交，但胡磊的“换房”之路也仅仅是走完了第一步。

以价换量成交扩大

从挂牌到成交，前后历时超过1年；从620万元到500万元，成交价比预期低了近20%。而这一价格走势，也恰恰是上海楼市的一个缩影。

在严格的楼市调控政策下，特别是自2017年4月出台摇号购房政策以来，上海楼市明显降温，并从一手房传导至二手房市场。

国家统计局的数据显示，自2017年4月以来的22个月份，上海二手住宅销售价格指数出现同比增长的仅有3个月份，最高同比涨幅仅0.8%；出现同比下跌的有17个月份，此外还有2个月份同比持平。

上海二手房指数办公室的数据也显示，1月份上海二手房指数为3885点，比2018年12月下降9点，环比下降0.28%，降幅扩大0.13个百分点，同比下降2.42%。环比下降连续达14个月。

而在价格下行的同时，上海二手房成交量也持续保持低位。易居研究院的数据显示，2018年上海二手住宅累计成交16.4万套，虽然同比小幅增长7.8%，但依然为近10年来年成交量的第3低，仅高于2011年、2017年，而与2015年、2016年的年均超过36万套的成交量相比，缩水超过50%。

贝壳研究院的数据也显示，去年12月份上海链家客源成交周期为51.2天，比近两年低点拉长25.1天，上涨幅度达到96%；房源成交周期为115.8天，比低点拉长54天，上涨幅度达86%，成交周期明显拉长。

价格下滑、交易量低迷、成交周期拉长，不仅意味着房产持有者的财富“缩水”，也让中介经纪行业过上了“苦日子”。

“价格往下走，观望的人很多，成交量也上不去，这个行情下大家的日子都不好过。业主不降价，不仅上门看房的人少，更别提成交了。”宝山区一家房产中介的置业顾问告诉记者，“好在这附近有6、7个小区，只有我们一家中介，房租也不算高，我们还能撑得下去。”

而去年11月，链家宣布在上海将服务中介费由成交价的2%上调至3%，通过提高佣金率进而提升服务品质，来应对上海二手房市场的“寒冬”。

“上海二手房市场成交量的萎缩，主要还是受严格的调控政策的影响，而成交量的下滑，二手房价格自然而然出现下跌，以价换量在所难免。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，以价换量对市场有明显的刺激效应，而未来随着信贷政策的适度松动，二手房交易量大概率会出现上升走势。

《每日经济新闻》记者注意到，作为一线城市的上海，虽然新建住宅总价动辄高达数百万元、上千万元，但在二手房市场，总价300万元以下的房源才是市场的绝对“主角”。上海二手房指数办公室的数据显示，2019年1月份上海二手住宅成交套数约1.65万套，其中总价300万元以内房源成交占比64.97%；300万~500万元房源成交占比23.13%；500万元以上房源成交占比11.91%。

03

实探深圳二手房市场：部分业主降价抛售，中介大范围推新盘

作者：董青枝

“低于同户型100万元”“亏本急售”“史上最低价”……近期深圳二手房降价抛售的消息时不时出现在朋友圈。

深圳二手房市场真的“凉凉”了吗？

多名业内人士表示，去年“三价合一”“7·31新政”对二手房市场影响较大，二手房成交情况并不乐观，降价的确是真实存在的，但也就降价5%~10%，大幅度降价抛售仅是个例。

近日，《每日经济新闻》记者实地走访了福田、龙华、罗湖等多个片区，试图从中介、购房者、业主等多角度还原深圳二手房市场的真实现状。

（深圳一中介门店  图片来源：每经记者 唐洁 摄 ）

二手房市低靡，中介建议购买新房

在龙华某中介门店，工作人员告诉记者：“来看二手房的客户很少，价格相比2018年整体下降10万~20万元。不过具体也得看业主，着急卖的业主就会降价，不着急卖的业主挂牌价就高。”

以万科金域华府一套房源为例，最新挂牌价是510万元，而年前的挂牌价是520万元。不过根据带看情况，业主500万元也是可以出手的。

谈及议价空间，上述中介表示：“目前挂出来的都是业主诚心卖的，挂牌价已经是很低了，议价空间不大，也就10万元左右。”

其实，房产中介态度的变化也体现出深圳二手房市场的低迷。在对待业主报价虚高的房源，房产中介门店根本就不对外展示。面对上门咨询二手房的客户，多名中介直言：“现在买二手房不划算，‘三价合一’后二手房税费太高；而新房选择挺多的，价格低，且没有啥税费和佣金。”

另外，一名从业多年的二手房中介人士也告诉记者：“现在二手房都没啥客户，我也不怎么代理二手房，主要推荐客户买新房和商铺。”

事实上，二手房价格向来被认为是深圳真实的房价水平。但因新房限价等因素，近期大量新房入市，很多楼盘直接启动三级联动，如今深圳大部分的房产中介都在推新盘。

业内人士称，限价的新盘对二手客户的分流十分明显，中介拿着开发商的预售备案价去跟业主议价，急卖的业主只能跟着下调价格，但是大部分的业主还是看好深圳楼市预期，不会降价。

至于降价的，一位资深房产中介向记者分析称，着急出手的业主大多有着自己的原因，或是换房、或是腾资金，也有投资客月供压力大想撤场。而对于看好深圳楼市预期的业主，他形容称：“给不到（业主）心里价位，谈都不用谈，面都不用见。”

不过对于购房者而言，如今市场上的确出现了一些笋盘。购房者孙女士正在考虑买个小户型的二手房，她告诉记者，“现在的新房都太偏远了，而有些二手房位置好，而且买了很快就能入住，但是税费的确有些高。笋盘可以淘一淘的，如果合适还是会买的。”

业内人士分析，目前二手房市场上买卖双方多持观望态度，买家想等更低价，卖家并不着急（个别用钱急售的除外），如果淘到笋盘还是可以果断出手的。

（中介门站的促销广告  图片来源：董青枝 摄）

部分业主看好“金三银四”

2018年，深圳多次出台政策遏制房地产市场投资。深圳中原研究报告显示，上半年二手市场有量价齐升趋势，但“三价合一”出台对二手市场打击较大；下半年“7·31新政”的出台，让市场真正走冷，步入量价齐跌的调整阶段。

中原数据显示，深圳1月二手住宅成交3881套，较前一月回升1.86%，二手成交依然低位徘徊；二手均价在“731新政”后连续六个月下滑，继续保持调整态势。1月全市二手住宅均价51092元/平方米，环比下滑0.9%。

分区域来看，深圳各区二手住宅成交均价也皆出现下滑。其中，盐田和龙华下滑幅度最大。盐田均价38667元/平方米，环比下滑1.7%；龙华均价48721元/平方米，环比下滑1.7%。而宝安和福田下滑幅度最小，宝安下滑0.2%，福田下滑0.4%。

从样本房源的涨跌区间上来看，上涨房源占比为40%，下跌房源占比60%，下跌房源占比增加。整体来看，价格变化幅度在-10%~-5%的房源占比达到37%，价格变化幅度在-5%~0%的房源占比达到23%，而价格上调0%~5%的比例也占到22%。

贝壳找房数据显示，2018年9月开始，降价房源比例持续增加，降价成为促成交的主要手段。但是1月末，降价房源的比例开始缩小，根据往年“金三银四”楼市旺季规律来看，3、4月市场成交会明显回升，业主对节后市场持乐观态度，因此部分业主会根据预期调整价格。

贝壳找房分析，近两个月，业主成交周期逐渐拉长，年末房源降价出售是主流，部分业主卖不到合适的价格不愿意降低预期。春节后市场逐渐回暖，部分业主看好“金三银四”，选择暂不入市。其实去年12月底至今年1月底议价空间大幅加大，买方市场下购房者牢牢掌握主动权，可以说是捡笋盘的绝佳时机；但随着传统旺季3、4月份临近，业主对市场的预期出现转变，涨价趋势明显，二手房议价空间缩小，购房者砍价难度增大，买方市场或将失去议价优势。

深圳中原分析师认为，预计在限售政策不放松的情况下，今年上半年二手成交量将继续低位徘徊，下半年将有机会呈现温和上涨趋势。

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