20万套二手房背后，藏着一个无比真实的上海楼市

本文来自微信公众号：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊

上海至今差不多有780万套房子。对比下上海2400万常驻人口，按照一套房子2.5人的比例来测算，你会发现从总量上来说上海不缺房子。经过20年的房地产发展，这个城市已经整体解决了基本的居住问题。

这780万套房子，其中用来出租的有290万套，另外每年有2.56%流通变成二手房，平均每年成交量20万套。

说实话，这样的数据样本已经不小了，几乎可以描绘出相对清晰的上海居住生活蓝图了。只是比较遗憾，以前研究二手房的数据实在是太少太少了。

但幸运的是，如今贝壳研究院、链家等机构都在试着还原一些房产数据，而这些数据的背后，都在揭露上海楼市过往不曾被发现的真相。

今天结合一些数据和大家聊几个观点，如果大家感兴趣，以后也会做更深度的分析。

01. 大部分有房者十年不换房

从上海楼市的大数据来看，接近75%的用户持有一套房子的时间超过十年以上，只有不到5%的用户在两年内把房产卖掉。

这说明几个问题，第一上海楼市确实比较健康，大家买房都以居住为主导，短期买卖的比例很低。但是从另外一个维度来看，大部分人十年不会换房，可能是已经适应了这样的生活，当然也可能没有置换第二套房产的能力。

所以特别是首套用户的朋友，咱们梦想归梦想，情怀归情怀，我们有没有想过迫不得已在一套房子里住很长一段时间？请把这个问题放在你买房的前置条件里，毕竟我们都是普通人。

当然，住十年不是说你一定要买大房子，我反而觉得一个人对空间的忍受能力是极强的，香港的千尺户型都已经能够算豪宅了。所以在这十年里，房子大不大是其次的，你需要关注的是你所从事的行业和你房子之间的时间成本。

比如拿我来说，我买房子永远只会选上海的西边，因为我看了下，上海70%的开发商办公室都在西边，哪怕我在一个地方要住十年，只要在西边我就都还可以接受。

另外我们看到，一套房子住两年就要置换的人在上海的比例是5%。什么概念？上海平均每年有20万套的二手房置换，只有1万户的家庭能力可以支撑得起两年置换。

这些人，是真正意义上的小众。所以如果有自知之明的购房者，我们都要做好十年不换房的可能，这不是想不想的问题，而是能不能的问题。

02. 买房赚不赚钱，可能是一个伪命题

可能你很快会反驳我，这不是废话么，买房当然赚钱。我们来看真实的数据。

如今的市场里，持有两年就抛售上海房产的，买卖的价差已经非常非常低了，扣除各种税费以及贷款的成本，几乎就不赚钱了。

而长持有房子的人，差价空间都在130万以上。之前分析过一个数字，只有不到5%的人，两年之内就卖房了。所以大部分人在房产领域里都还是赚的，只是少赚多赚而已。

这个增值转换成数字是多少呢？大约为12.8%。

但是别着急下结论，在卖房的这一批客群中，有超过60%的客户最后选择了置换。换句话说，套现出来的现金又回到了房市里面。赚钱不赚钱其实都是心理感受，你的口袋不会因此鼓起来，日常消费也不能升级。

同时这也给2016年～2017年那会儿想买房的朋友们一个提醒：不论你买的是二手房还是一手房，最近几年不要卖房子了，一定是赔本的，做好长持有的打算和准备。

当然，最惨的还是2016年～2017年买一手房的各位，最高的价格买最差的产品。

03、学区房具有客观存在的价值和意义

谈论了如今的上海楼市有这么多置换需求，那么置换的关键点是什么？

所有置换客中，有53.72%的客户选择在同环线内置换，27.89%在同板块内置换，8.12%在同小区内置换。言下之意，大部分人不是因为对地段不满意而换房子。其实这一点也很容易理解，因为上海在发展，地段一定是越来越好。

那么大家置换的驱动因素是什么？

第一个，毫无疑问就是小房换大房，伴随着家庭成员的增长以及自己需求的细分，“不够住”成为客观存在的问题，这也成为了置换的第一驱动力。

除此之外我们还发现一个有趣的数字：

置换的这段波动非常贴合整个城市的出生率情况，而且有趣的是，大多数置换都发生在生育后的6年，也就是小孩即将读小学的这个时间点。

也就是说，学区房是有其存在的道理的。虽然学区不是唯一因素，但是因为家庭成员恰好到了这个时间点，所以客户都会把学区纳入购买的重点考量因素。

04. 如果现在你要卖房，什么都不做就会损失9000元

严格来说，损失的其实不是钱，而是时间。

根据链家对自己成交房源的时间分析，在如今房源的成交时间已经拉长到115.8天，比楼市好的时候要长了54天。对于置换周期中的房东来说，就要承担这54天的控制成本，上海的平均月租金是5000元左右，所以这54天差不多就是9000元的损失。

当然，这还不是全部，如今二手房的议价空间也确实存在。

可以看到，全年挂牌的房源有接近5%的议价空间。什么意思？你房子挂出去如果诚心要卖，就必须要让买家可以还价，500万就是要让对方还价25万，就是这么个道理。

所以在淡市的时候，选择出来卖房是要承担一定压力的，除了成交时间的未知，房东也必须在金钱上有所退让。

这个退让其实存在两个环节：第一是客观房价的自然下滑，第二个是留给购房者的议价空间。议价空间不留也可以的，就是成交周期会拉长，因为总有人着急置换而降价，而市场上的客户又不多。

所以到了最后，卖房子就成了心理战，你能扛得住多少时间以及你能扛得住多少金钱，二者之间要探寻一个平衡。

05. 要明白自己的房子在上海的定位

经过这一轮的调控，其实不同环线之间的分层效应是非常明显的，供需也愈发不对称。

你可以看到，供应最旺盛的外环外，需求的比例反而不多，所以如果你的房子是在外环外，那么本质上你是非常弱势的。因为竞争对手很多，二手房最集中，一手房也在持续不断入市。

在这个板块里，你需要明白房子的竞争代价是比较大的，所以在定价以及产品上有什么能和竞争对手打的也请想清楚。我说过，未来的购房者需要越来越像一个操盘手，需要了解的东西实在是太多了。

不了解可不可以？当然可以，如果你占据了稀缺的地段，房子自然是被热捧的。你在中环内就可以，这里的供应还是稀缺的，所以你的房子不论产品如何，还是会被认可的。

这是2018年下半年的时候，上海不同环线的二手房价格下滑情况，绿色是外环外的楼盘，你可以看到是往下最长的那一条。

06. 买卖和租赁从头到尾就是两件事情

在上海，怎样住得比较好？这个问题的答案其实挺有趣。

上海市当前挂牌二手房源的中位价为340万，月供约为1.1万元。经贝壳研究院测算，同等收入水平的家庭，租房的预算可以达到8250元。

所以当他们把这两个价格标签贴到板块里去寻找的话，你会发现：

毫无疑问，租的房子地段会比买的房子要更好。所以如果你不考虑家庭资产的增值部分，花差不多的代价买房和租房，租房会可以给你更好的生活样本。

另外，户型上租赁和销售也呈现不同的格局：

租赁房源大户型比较多，买卖的房子小户型比较多。上海的二手房交易市场里，大部分的客户依然在做底层交易。可能很多人不信，上海70%的二手房都是套均300万以内的房子。

而现在租赁市场大户型开始被热捧，并不是因为大户型更容易租掉。恰恰相反，租赁市场的主力需求套均面积是17平米，也就是一室户。什么意思？大家租房都是过渡的，租一个房间就可以了。

为什么大户型更加被热捧？那是因为大户型现在更加容易被自如、蛋壳这样的长租公寓收掉转租，通过这样的长租公寓，可以改装把每个房间分租给不同的人，甚至一些区域可以做N+1。这件事以前房东不愿意做，但现在已经成为长租公寓的核心营收来源，所以他们特别愿意收大户型去改造。

所以如果你是投资买房，买的这套房以后准备长期持有还是交易买卖，户型上也需要多多考量。

07. 总结

如今的上海楼市，已经进入到后调控时代，政策维稳，一手房越来越少，仅仅从政策和一手房来看待上海市场已经变得不客观。

二手房的成交，代表着城市的活力、买卖双方的心态以及这个池子里的蓄水能力，而这一切都交织构建了一个真实的上海。

对我而言，了解真实的现在，远比预测虚无的未来，要重要一万倍。

希望你也是。

*文章为作者独立观点，不代表虎嗅网立场

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