一座城市的前途，就写在政府的卖地账本上

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 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

在今年的两会报告中，一个关于房地产的数据显示：2019年地方政府卖地收入预计6.71万亿元，增长3%。

要知道，2018年的增速是25%，2017年更夸张，达到40%。

也就是说，2019年的土地市场可能会有所降温。

这些年，围绕“政府卖地”“土地财政”，一直争议不断。

不少学者认为：正是因为可恶的土地财政，才导致了今天的高房价。要想解决中国的房价问题，必须从土地财政入手。

但也有人认为，中国空前的城市化真得好好感谢土地财政。

厦门大学教授赵燕菁就曾在2014年发表过《土地财政：历史、逻辑与抉择》一文，他的观点很鲜明：

急剧膨胀的“土地财政”，帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账，甚至还有部分超前（高铁、机场、行政中心）。

中国城市伟大成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。

公说公有理，婆说婆有理，但小巴关心的是：这些年，卖地这件事究竟给一个城市带来了什么？卖地拿来的钱，政府又用到哪里去了？

于是，小巴去翻了一些数据，也采访了几位大头，有了神奇的发现。原来，通过政府卖地这件事，可以窥见一座城市的过去、现在与未来。

在众多城市中，小巴重点分析了三个城市——深圳、杭州、南京，它们既有自身的特殊之处，又具有一定的代表性，下面我们就来看看。

作为一线大哥，深圳卖地收入真是少得“可怜”，2018年卖地收入仅449.6亿元，不到杭州的1/5，只有佛山的1/2，甚至都没有石家庄高。

数据来源：中国指数研究院

而且，深圳2018年的土地出让金相比2017年，还减少了45%。

虽然卖地收入不高，但深圳的财政收入简直华丽丽。

数据显示，2018年深圳辖区一般公共预算收入达9102亿元，其中，中央级收入5564亿元，增长5.1%，地方级收入3538亿元（比广州的两倍还多），增长6.1%，地方财政收入中税收占比稳定在80%以上。

写到这里，小巴仿佛看到深圳双手一摊说：反正，土地财政与我无关。

那么，为什么深圳能做到这么超然物外呢？

刘晓博

天天说钱财经新媒体创始人

著名财经评论员

 深圳政府向民间让渡11万亿财富 

 平抑了整个社会的运营成本 

深圳是一线城市，但实质上居住模式还是工业区模式。

根据广东移动大数据对2017年11月数据的分析，深圳实际生活人口在2500万人左右，其中常住人口2200万以上。

深圳共有1100万套房子，但商品住宅只有180万套，有650万套违法建筑（或者叫小产权房），大部分为农民房，此外还有一两百万间工厂宿舍。

据媒体报道，深圳一共有不少于37.3万栋违法建筑，其中2.6亿平方米为住宅性质，其他的1.68亿平方米为工业厂房、办公楼及其他商业性质建筑。

我们来算笔账，目前深圳住宅的平均单价在每平方米5万左右，2.6亿平方米价值13万亿元；1.68亿平方米的厂房、办公楼、其他商业建筑，如果按照单价2万元计算，价值3.36万亿。也就是说，深圳违法建筑的市价总值在16万亿以上。

一般来说，在一线城市，房屋价值中70%以上是各种税费，这就意味着，深圳的违法建筑一共少给政府交纳了11万亿元以上的税费，相当于深圳官方向全社会让利了11万亿元。

政府让利，谁获利？最大的受益者是深圳原村民，其次是全社会。

也正是因为有民间自发建设的数亿平方米的天然廉租房，增加了深圳容量，给了深圳迅速做大的机会，还平抑了房价、租金价格，最终平抑了整个深圳的运营成本。

这两年，每个城市都在抢人，但究竟谁才是人才？如果按照京沪的标准，当年任正非那样的退伍军人未必是人才。

从人口结构上来说，北京、上海是基座小、高度高的金字塔，而深圳这座金字塔高度虽不如京沪，但基座很大，坡度平缓，因此充满活力。

正是因为深圳拥有了巨大的天然廉租房，对人才具备高包容性，也使得深圳具有了极强的“抢人口”能力。

卢俊

真叫卢俊公众号创始人

 杭州虽然卖地很凶 

 但完全没有被房地产捆绑 

杭州好几年土地出让金都排在全国第一，但很少有人去质疑其是否健康或合理。

因为杭州骨子里一直处于相对市场化的开发模式，有需求就供应多一点，需求少就供应少一点。

再往前看，2014年杭州楼市率先降价，也是政府敢于让房企降价，可见整个市场处于调控弱于市场的模式。

土地出让猛说明市场需求量大，也正是因为市场健康，因此在楼市普遍调控的年份，杭州反而需求量最大。

因此，没必要以土地财政依赖度为标准，去衡量或者过度解读杭州的卖地情况。虽然卖地很凶，但完全没有被房地产捆绑。

相比之下，更值得关注的是，杭州为什么要大量出让土地？

目前杭州处于花大钱的阶段，不论是最近杭州的发展速度，还是几个重大会议的举办，杭州都需要快速建设。

基本上土地出让的钱还是以某种程度上还给了城市，城市基础设施建设越来越好，吸引大量人口到杭州，房价趋势也是上涨的，本质上是一个正循环，也解释了为什么杭州公共预算收入提升比例较大。

而杭州之所以能实现正向循环，其他有些城市很难，归根到底是这个城市的底子不错：

1.居民的个人收入足够高。

2.阿里巴巴的存在帮助杭州构建了良好的商业秩序。最近一些新兴的创新包括区块链、物联网都是杭州发起的。

3.户籍政策宽松。在没有抢人大战前，每年杭州的落户比例都是所有城市中最高的，可以看出这个城市的魅力。

吴翔华

南京工业大学天诚不动产研究所所长

 南京晴耕雨读 

 2016年—2017年赚得盆满钵满 

 2019年拿出800多亿投资基建 

南京去年出让金下降45%背后， 2016-2017年出让了多幅高价地，这些高价地有小部分已经开发上市，但市场接受度不高，有一部分要求现房销售，还没有达到销售条件。

面对这样的情况，政府在不少板块调低了土地出让底价，几个被热炒的板块土地的楼面地价下滑了几千元。

由于不想看到热点板块遇冷，2018年南京出让的土地大多以冷门住宅地块和商办等地块为主，还包括了一些租赁住房用地。

因此，2018年南京土地出让金下滑是刻意为之，并不是因为市场不好。说白了就是2016—2017年赚得盆满钵满，也不差钱。

一般来说，政府都是两条腿走路：一条腿是卖地，房地产市场好时卖地收入也攀高；另一条腿是城市建设投资，房地产市场不好时就加大城建力度，让卖地时的一些中长期规划逐渐兑现。

两条腿都是为了保证GDP高速增长。所以，2019年南京的重点是城建投资。

一句话概括，晴耕雨读，是“城建——拆迁——征地——卖地——继续城建”的过程。

但这样的结果是住房压力加大，人口增长缓慢，竞争优势不明显，省内的首位度不高。

所以，2018—2019年，南京也在推进人才安居计划，但新增人口还是低于杭州、武汉、长沙、西安等城市。

2019年，二胎和抢人计划会让南京的新增人口有起色，但基本上会和2018年持平。

楼市方面，稳房价、稳地价、稳预期的总基调不变，不会大涨。但融资成本下降以及地方政府在限价方面放松等，将刺激市场回暖，预计成交量会比2018年有所增长。

看完大头们的分析，不妨来投个票 ☟

政府卖地这件事背后，其实隐藏着一座城市的发展逻辑。

说它好也罢，坏也罢，但有个趋势是明显的，政府卖地正在逐渐过时。

去年，央行货币政策委员会委员刘世锦就曾说过：土地财政逐步走到了尽头，很难再持续了。

那未来呢？

地产分析人士刘德科说：“等到大多数城市都有那么几分深圳的模样，我们的土地财政才会真正退出历史舞台。那时候，在前方等候我们的，会是房地产税。

当土地财政成为旧爱，房地产税成为新欢时，说明我们的国家，又进入了一个新境界。”

那么，下一个时代属于房地产税吗？时间会告诉我们答案。

本篇作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 应诗琦

责任编辑 | 郑媛眉 | 主编 | 魏丹荑