刚需族“跑步”入场？深圳4月二手住宅成交井喷！创两年半来新高

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记者丨王帆 深圳报道

编辑丨陈洁

在深圳龙岗一家科技企业工作的小邱（化名），两个月前花半天时间就完成了从看房到交订金的过程。

他由此成为深圳楼市成交“爆发”的贡献者之一。3月，深圳二手住宅成交4551套，成交量创半年新高。马上，这一记录又被打破。

深圳中原研究中心5月5日发布的数据显示：

2016年10月4日，深圳出台新一轮被称作“深八条”的房地产调控政策，非本地户籍购房者的社保缴纳年限由3年改为5年，有贷款记录的，首付比例最低为50%，信贷要求堪称“最严”。自此之后，一路高歌猛进的深圳楼市开始降温，进入深度调整期。

此番二手住宅成交量重回高峰，是否意味着楼市风向的转变？

受访人士普遍表示，因为数据的滞后性，4月的数据主要反映的是2月和3月的成交情况，4月的实际成交实际上已经有放缓迹象，未来也预计将回归平稳。

但人口持续流入，人口结构年轻化，大量科技、金融类企业提供高薪职位，这构成了深圳楼市长期的基本面。今年春节过后，突然“井喷”的成交数据背后的支撑，是被压抑刚需的释放。

深圳 图/图虫

5月6日，小邱告诉21世纪经济报道记者，之前一直在传言5月将实行新的征信政策，所以赶在这之前赶紧出手。

小邱是家庭成员增加的换房一族，在之前的两居室尚未卖出的情况下，就顶住压力买入了现在的三居室。“下午看房，当天晚上就交了定金，之后付首付都主要靠借。”小邱说。

一位地产中介人士曾在4月初告诉21世纪经济报道记者，此前所谓的楼市“小阳春”，确实有新版个人征信报告消息的影响，一部分成交提前集中释放。

除了征信相关消息的影响，房贷利率的下降也是一个主要的影响因素。

根据融360大数据研究院监测的数据：

美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者分析，去年首套房利率基本是基准利率上浮15%，今年很多银行仅上浮5%，下降10个百分点是个不小的力度，购房者的实际支付会下降很多，这触发很多人出手。

房价方面，深圳中原研究中心的数据显示：

深圳合美居地产创始人赖沸新告诉21世纪经济报道记者，购房者以刚需居多，很多人其实一直都在持观望态度，比如一套600万的房子，价格下降几万，很难引起他们的兴趣，但如果降到560万，很快就可能成交。

“真正卖出的，很多都是价格相对处于洼地的。”赖沸新说。

出手的刚需们，或许很多正是“新深圳人”。2018年，深圳新增常住人口49.83万，其中，常住户籍人口增长约20万。

人口快速流入的同时，购买力也在增强。一位在华为总部附近做房地产经纪的人士告诉21世纪经济报道记者，春节过后包括华为等在内的企业进入年终奖金的发放季，在这个时间段，他所在区域内的购房积极性会相对高涨。

2019年春节前，任正非在华为内部员工的网络社群发布总裁电邮表示，根据2018年全年财报初估，华为18万员工人均年收入可达人民币110万元。

近日，腾讯理财通等机构发布的一份《2019国人工资报告》显示，在全国月薪过万人数占比城市排名中，上海、北京、深圳名列前三位，三座城市月工资过万者占比都超过了20%。

赖沸新表示，新进入深圳的人口，学历和素质大多比较高，相对应的收入水平也比较好。在这一拨入市的购房者中，除了首套房置业之外，大公司员工换学区房的占了很大的比例。

图/新华社

成交量冲高以后，下一步将会是何走势？

深圳中原研究中心的分析指出，在中央政治局会议重提房住不炒，住建部点名预警房价波动大城市后，市场预期向稳。4月实际市场热度已经有所下降，一二手实际成交量也小幅下滑。在成交短暂爆发后，后续市场成交预计将保持平稳。

一位房地产业内人士告诉记者，很多部门都在高度关注深圳的楼市表现，一旦出现过热的苗头，马上就会有行政干预，尤其是要防止价格过快上涨。目前成交量回升，已经有银行收紧了贷款的额度，放款速度也慢了下来。

“深圳的刚性需求太大，控制房价过快上涨是有必要的，接下来成交可能会回归平稳。”该业内人士预测。

本期编辑 黎雨桐