房地产税要来了，你需要交税吗？

房地产税的脚步声越来越近。

3月份的《政府工作报告》提出，稳步推进房地产税立法。随后，全国人大更是表示，今年集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，其中就包括房地产税法。一旦完成立法，就意味着房地产税的正式推出将进入倒计时。

十多年来，随着房地产税从设想一步步逼近现实，一个曾经看起来还很遥远的问题开始浮出水面——我将来需要交房地产税吗？

图 | 视觉中国

可以肯定的是，拥有多套住房的高收入人群，将成为房地产税的重点征收对象，而那些没有住房，以及住房面积较少的，将会被房地产税排除在外。最不确定的就是处于中间的中产阶级，这部分人群到底需不需要，或者需要交纳多少，现在都充满未知。

我国的房地产税虽然已经即将进入立法程序，但其实始终伴有很多争议，如何回应这些争议，将决定房地产税最终以怎样的面貌面世，也将决定到底哪些人需要为此纳税，以及交多少税。

长期以来，围绕我国房地产税的最大争议就是，在土地国有的背景下如何征收房地产税。房地产税是一种财产税，而我国居民对于住宅下的土地并没有所有权，对并不拥有所有权的资产征收财产税，首先在法律上就存在一定的障碍。

另外，在土地公有的背景下，我国居民在购房时已经一次性缴纳了70年的土地出让金，为何还需要再缴纳房地产税，也同样让很多人困惑不已。如果将来推出房地产税，有没有可能主要针对新购房者，而对已经缴纳了土地出让金的居民实施70年的减免？

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从国外很多国家来看，虽然房地产税普遍存在，但这些国家大都是土地私有制，居民对于住宅和土地均拥有所有权，加之征收房地产税最后用之于民，比如用于当地社区和学校建设等等，所以征收房地产税基本上没有太大争议。

在土地公有的背景下征收房地产税，只有新加坡和我国的香港地区。欧美国家的房地产税以物业的整体价值为基础征收，而新加坡和香港地区以物业租金为基础，无论住房是否实际出租，以住房的虚拟租金来计算房地产税，以此规避了土地公有制下征收房地产税的法理障碍。如果从借鉴成熟经验的角度来看，我国征收房地产税，新加坡和香港地区是更值得参照的样本。

不过，从官方表态来看，似乎并不会采用新加坡和香港的模式。前财政部部长肖捷曾经在2017年做过表态，“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。这显然更接近欧美等土地私有制国家的模式，而不是新加坡和香港的做法。

这也并不难理解。长期以来，我国房价上涨很快，而租金水平远远不及房价涨幅，很多一线城市的租金回报率还不到2%，如果以新加坡和香港的模式，以租金为基础来征收房地产税，实际征收税额将远远不及以住房评估值为标准。使出洪荒之力最后所得寥寥，显然不是政策制定者想要的结果。

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对于更多普通人而言，除了法理上的争议之外，更关注的应该还是房地产税具体会如何征收，自己会不会以及可能会缴纳多少房地产税？

虽然房地产如何征收的细节还没有公布，不过从官方的表态来看，还是可以大致看出一些思路。对于为什么要征收房地产税，官方表示有两大目的——既能筹集财政收入，又能够调节收入分配。

过去我国地方政府长期依赖土地财政，随着土地市场降温，土地财政的可持续性越来越差，以房地产税来替代土地财政收入，是征收房地产税的一个重大目标。如果从筹集财政收入的角度来看，这就意味着我国的房地产税力度不会太轻，否则就起不到筹集财政收入的效果。

从房地产税调节收入分配的角度来看，这就意味着拥有多套住房的人群肯定将成为缴纳房地产税的主力，因为这部分人通过房价上涨获得了丰厚的财富积累。如果说未来要依靠房地产税筹集财政收入，“房叔房姐”们要做好为国家财政收入做贡献的准备。当然，如果房地产税在未来几年推出时，我国租房市场的供需关系还不能得到有效缓解，房地产税的成本有可能被“房叔”们转嫁给房客，带来新一轮房租上涨。

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向多套房拥有者征收房地产税，社会共识度较高，不会有太多争议。最关键的地方在于如何确定房地产税的免征点，如果设计不当，很可能会有大量的中低收入人群被房地产税误伤。一套500万元的住房，假如完全按照评估值征收，以1%的税率来计算，就意味着一年要缴纳5万元的房地产税，如果不能设置很高的免征点，这样的房地产税将超过很多中产阶级的承受能力。即使每年缴纳1万元房地产税，对很多家庭也是相当沉重的负担。

今年开始的个税改革，已经使很多中低收入人群获益，假如房地产税改革将这部分人群纳入目标范围，个税改革的努力将会荡然无存。如果刚刚实施减税之后又开始大规模征税，难免会让人想起著名的黄宗羲定律。

从最近几年专家们的讨论方案来看，房地产税主要有两种免征方案，一种是按照房屋套数，一种是按照房屋面积。无论采用哪种方案，都需要采取尽可能高的免征门槛为宜。

如果按照套数来征税，那些只拥有一套住房的应该尽量予以免征。因为一套住房者基本上是住房市场的刚需，虽然表面上也通过房价上涨实现了财富增值，但变现的可能性极小，房价上涨带来的只不过是纸面富贵，因此，这部分人群不应该通过房地产税成为财富分配的对象。

如果按照住房面积来计算，人均免征面积应该尽可能大，而且还要考虑到一个家庭未来的种种变数。假如每个人享受50平方米的免征面积，按照3口之家来计算，一套120平方米的住房不用缴纳房地产税。但是如果将来家庭里的小孩长大成人，自己独立成家购房，原来的三口之家变成二口之家，按照规则就获得了缴纳房地产税的资格。而更令人尴尬的是，家庭里的小孩可以成家买房，通常也意味着父母大致上进入退休年龄，当两个老人开始依靠退休金生活的时候，反而要开始缴纳房地产税，显然也是不合情理。

18世纪有一位法国财政大臣，将征税比喻成拔鹅毛，他说征税的最高境界应该是拔到最多的鹅毛，听到最少的鹅叫。以这样的标准来看，我国房地产税的起征点一定要设置的尽量高为宜。按照官方的说法，征收房地产是为了调节财富分配，那么就应该尽量不要覆盖中低收入人群，否则，即使拔到了最多的鹅毛，也一定会听到最多的鹅叫。

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