大城市才有房地产？三四线城市到底有没有投资机遇？| 房产计划

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房产计划的学员群建立4个月了，原本定位的打卡学习群现在却更像是互助群，群里每天有人提问，相关问题也会引发不小的讨论：

“现在有的公寓和门面有返租模式，买下后商家跟你签十年租约，租金比市场价还高，这种模式靠谱不？”

“有小伙伴可以聊一下回迁房么？看到市中心地段有回迁房，五年下证，目前价格是周围五分之三左右，我听中介朋友说如果以前他的房子是两证齐全的，那么拆迁以后一定是没问题的，如果是集体土地的房子就只有土地使用证没有房产证，是这样么？地段，学区都喜欢，想入手不知道有哪些地方需要注意呀？”

大家的问题五花八门，但讨论最多的还是有关投资选择：买房选大城市还是小城市、住宅还是商铺、城区还是新区等。最新一场讨论的话题是：

关于这个话题，你会给出怎样的答案呢？在做出选择之前，有一套城市选择的逻辑你需要知道：

是什么决定一座城市是否值得投资？

决定一个城市是否值得投资有两个重要因素：一是人口和产业导入导致供需矛盾加剧，房产供不应求；二是货币供应的增加。当然其中供给还会涉及政府卖地的规模……直白一点说，就是市场上的人变多了，钱也变多了，新房和二手房的供应不能满足购房者的需求，房价自然水涨船高。

这就是我们要关注的第一个指标，人口流入和流出情况。

 （点击查看大图）

当然，很多经济学家会告诉你，人口净流入大房产价值高，人口流入小或者净流出，房产价值低，因为人口流入一定程度上会促进楼市的活跃。

但这其实并不准确，因为决定房价走势的还有第二个指标，人口基数。

看到人口净流出时，我们担心的是城市人口流失过大，楼盘过剩，这时我们就要看它的人口基数，比如说这个城市有300万的人口，就算它每年都流出，庞大的人口基数也能保证房价相对稳定。

看到人口流入时，我们的预期是求大于供，房价呈上涨趋势，这里也要考虑人口基数，如果它本来的人口基数小，人口激增带来的影响就会被放大，也就是说三四线城市也存在很大的增长机会。

为什么只有大城市才有房地产？

提到房地产，非常重要的一个概念是城市化，我们经常在新闻报道里见到一句话，“加快城镇化进程”。

目前中国的城市化规模在60%左右，欧美发达国家在70%-80%，由此可以看出中国的城市化还有很大的发展空间，未来可能会形成一批新的超大城市、特大城市。

人、钱、物在大城市中高速流转，又吸引更多的人、钱、物进入这些大城市。具体来说，就是镇上的人想住在县上，县里的人又想住在市区，地级市的人想到省会城市，甚至想到北京、上海、深圳这些一线城市去。

小巴身边的很多朋友，在杭州工作了五六年后，因为杭州工作机会多、薪资水平高，选择在去年落户杭州，同来的还有妻儿和双方父母。这样跨城市的迁移往往也会对房产市场起到刺激作用。

在这样的情况下，房产的新增供应会跟不上需求的增速，供小于求，房价自然水涨船高。

而且，由于高人口数量形成的网络效应以及需求端的旺盛，大城市通常有一个比较活跃的二手房市场，大城市的房产具备一定的流动性，真正需要卖时，确实能卖得掉。

三四线城市的房子没有投资价值么？

人口净流入的大城市房产投资前景更好，是不是意味着小城市就不值得投资呢？也不是这样的，这里我们还是要强调：让你的肉身做出选择。

信息对称是投资成功的必要因素之一，房产投资同样如此。

比如说，你在南方某个小城市，听说西安的房子投资价值很大，你当然可以去西安买房子，但是你必须面临的问题是：你对西安的房市信息了解程度很低，即使高铁和移动互联网让你能比较方便地考察西安的情况，但是有些更详细的信息，永远是本地人最容易提前听到风声，比如地铁、地标建筑的修建计划等。

这个时候一定有一个城市比西安更适合你，就是你自己工作所在的城市，或者说你更熟悉的那个城市。

因为你身在这座城市，这座城市每天发生的新闻都会有意无意地涌入到你的手机，涌入到你的大脑，你对这个城市的判断会更加密集，解决了信息对称性的问题，才有机会在购房时做出最优选择，或者是在卖房时尽快完成交易。

现在，我们再来回答一开始的问题。

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