“人造”的楼市慢牛已上路

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 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

4月以来，天气日渐温暖。

调控了两年多的楼市，也有了回暖的迹象。

买房者或许最有感触，据媒体报道，北京二手房市场回温，卖房者不愿意接受还价，而买房者稍一犹豫，心仪的房子就被别人买走了，其中部分被全款买走。

除此之外，小巴发现了以下几个方面的迹象：

1.房子更好卖了

北京：3月二手住宅网签超1.6万套，创近十个月以来新高；

深圳：3月二手住宅成交量创近半年新高；

上海：3月二手房成交量约为2018年月均成交量的两倍；

广州：3月商品房网签同比涨41.64%；

苏州：3月商品住宅成交环比增102%。

2.利率更宽松了

多家银行表示额度宽松，如果是纯商业贷款，不少银行的放款速度是“一周见”（抵押完一周左右放款）。

3.房企融资更容易了

今年以来房企的发债环境相对宽松。中原地产研究院数据显示，3月，房地产行业融资总规模超过2500亿元，日均融资规模超过百亿元（密集度堪称近2年之最），且成本普遍下降。

4.土地市场也将慢慢活跃

1-2月国有土地收入同比下降5.3%。3月下旬部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复。业内人士预测，融资压力缓解后，部分企业或将再次开始抢地，尤其是热点城市土地市场明显活跃。

那么，问题来了，楼市真的回暖了吗？调控会慢慢放松吗？房价会不会开始上涨？现在是买房好时机吗？针对大家最关心的问题，小巴问了几位大头，来听听他们的观点。

吴翔华

南京工业大学天诚不动产研究所所长

 当前开发商和投资者有一定的冲动 

 未来二手房或率先上涨 

最近的楼市回暖由内外部原因所致：

从内部讲，楼市从2016年的“9·30”调控至今快三年了，根据以往规律三年是个周期，两年多恰恰是放松的前夜。

目前最明显的是土地市场开始回暖，从无锡、宁波、杭州、南京，以及部分三四线城市的卖地情况就能看出。虽不至于地王频出，但房企的预期已经转为乐观。

乐观是因为：1.银根比较放松，手中资金比较宽裕；2.虽然房子卖得不如前几年，但这两年的收入也还不错。

此外，调控政策已经见底，意味着市场见底，使得开发商拿地建仓。投资者也是如此，有入市冲动，担心错过机会。

从外部看，经济大环境不乐观，或许只能走老路。虽然并没有放松对楼市的监管，但一定程度上默许了土地市场回暖和某些地方调控政策的放松。

综合以上原因，土地市场回暖会传导到房价上，一手房受调控不会有大变动，顶多就是限价会有适当上调，但二手房因为监管不到，恐怕会率先上扬。

如果二手房上涨速度较快，新房和二手房价格差距会拉大，引发新房继续受追捧，市场过热会引发新的调控政策。

这样的反复背后，最根本的原因是房地产的长效机制还没有真正建立起来（或者是没有对外公布），除了推进租赁住房，以及尚未出台的房地产税，并没有可落地的实质性举措。

让老百姓的预期稳定下来，才能从根本上解决房地产市场问题。

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

微信公众号：丁建刚房产

 楼市紧跟股市进入牛市 

 虽是“人造”牛市，但也是牛市 

2019年，无论是股市还是楼市，背后的政策逻辑是这样的：

2018年10月31日的政治局会议公告中，对房地产只字未提（三个月前的表述是 “坚决遏制房价上涨”），还提了“六个稳”——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。

“稳”是经济目标的第一诉求。

会议结束后仅隔一天，央行发布的《中国金融稳定报告（2018）》指出：宏观杠杆率过快上升的势头得到了遏制，总体看我国经济金融风险可控，不会发生系统性风险。

至此，为了达到“稳增长”目标，宏观经济政策、货币政策、房地产调控政策转向，已非常清晰。

春节后，2月15日央行公布了1月份的信贷量：人民币新增贷款3.23万亿，社会融资规模达4.64万亿。全社会惊呆，天量信贷。

提了两年的“房住不炒”，今年两会没有继续提。

至此，调控政策的逻辑，货币政策的逻辑，均已明晰到位。

楼市紧跟股市进入了牛市，尽管这是一个政策牛市、信贷牛市、“人造”牛市，但“人造”牛市也是牛市。

因而在短期内，房地产市场会继续升温，量价仍然会惯性向上。但导致新的经济下行压力加大的因素，均未消除。

并且，官方对楼市的态度既爱又怕。既希望楼市能够起到稳定经济的作用，但又怕房价过快上涨导致的社会和金融风险。

但有一点值得注意，中国的城市分化，将从2019年开始加剧。高铁网上，经济发达的城市群，特别是长三角城市群和粤港澳大湾区内的城市，在城市的竞争中，将继续显示出优势。

这一具有中国特色的“虹吸现象”，将导致一些地区或不可避免出现“鬼城”“空城”，特别是一些北方的城市。

面对当前的楼市现状，艺高胆大者，或许是机会。把持不住者，则结果并不会太好。

刘晓博

天天说钱财经新媒体创始人

著名财经评论员

 要支撑2019年经济6%以上的增长  

 土地和房子的增长是必须的 

去年年底，我对2019年楼市做了一个整体判断：前冷后热、前低后高。

这是中国经济内在逻辑和经济周期决定的。研究中国卖地收入占GDP的比重，还有新房成交额占GDP的比重，过去10年整体趋势都是上升的，甚至在2018年楼市调控非常严厉的年份里都是上涨的。

2018年，中国GDP增速是6.6%，但土地拍卖收入6.5万亿，增速是25%；新房成交15万亿，增幅是12%左右。12%（新房）到25%（卖地）左右的增长，对应的GDP是6.6%增长。

中国内需的三大件：房子、汽车和手机。2018年只有房子是增长的，汽车和手机都在下滑，2019年汽车和手机仍然如此。

因此，要支撑2019年经济6%以上的增长，尤其是在降税减费的情况下，土地和房子的增长是必须的。

但不要轻易说放松调控，楼市调控永远不会放松。让楼市涨是调控，让楼市稳是调控，让楼市适当下跌也是调控。现在，只是调控的方向变了，以前是压，现在是托。

对于楼市，官方要的是活跃的成交量，由此带来的税费增长和产业链的活跃。如果房价大涨，还会有压的措施。2019年地价、房价整体有接近GDP增速的涨幅，则是允许的。

恰空

上好家创始人

知名房产投资人

 本轮行情是宏观大趋势的结果 

 当下是入市好时机 

房圈有句名言：楼市短期看政策、中期看土地、长期看人口。

我认为更核心的是一条主线：中国的城市化进程。

中国城市化进程的时代大背景下，最终会有约20个大城市脱颖而出。它们将会是中国城市化进程的最终赢家，投资这些城市的房产也将会获得相对更高的收益率、安全性和流动性。

这些城市可能是：

北京、上海、深圳、广州；

南京、杭州、苏州、天津；

武汉、郑州、成都、重庆；

济南、福州、西安、沈阳；

大连、青岛、宁波、厦门。

编外备选：长沙、昆明。

而从城市轮动的角度，一线城市由于受到最多资金面、需求面的关注，在每一轮楼市周期都会率先回暖；一线城市房价上涨后的需求外溢效应，会带动强二线城市房价跟涨，继而引发中二线城市、弱二线城市房价依次跟涨。

资产价格上涨的唯一原因、直接原因，是之前卖得太便宜了。

上一轮全国楼市严格调控后，2017、2018两年的住宅成交量大幅下滑，需求被严重压抑、无法释放，而M2虽然增速有所下滑、但总量仍在继续增长，平盘、阴跌的房产价格相对逐渐积蓄的购买力来说越来越便宜，需求端势能仍在不断积累。

这些需求，一旦得到降准、减税等宽松的政策信号，就会逐步得到释放，直到产生对楼市走向预期的整体反转，从而带动市场势不可挡地回头向上、再创新高。

可见，本轮全国房地产行情的到来是宏观大趋势而非短期政策的结果。

因此，对于买房者当下是入市好时机。

老生常谈三句话：买了就对了、贷足就赚了、笋盘就完美了。

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楼市回暖，如何把握住机会？

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本篇作者 | 李梦清 |当值编辑 | 郑媛眉

责任编辑 | 郑媛眉 | 主编 | 魏丹荑