楼市回暖，房价又要大涨了吗？

楼市又见小阳春！

在深圳， 8000万元一套的公寓“秒光”。在燕郊，去年的这个时候，“燕郊楼市腰斩崩盘”的消息被刷屏，到了今年，取而代之的是“燕郊房价大幅跳涨”。

图 | 视觉中国

如果从统计数据来看，近期的楼市回暖，主要体现在一线城市的成交量反弹。3月份北京的二手房成交量同比增长30%，创下一年来的新高，上海的二手房成交量同比增长50%多，创下将近3年来的新高，深圳的二手房成交量同比出现下降，不过环比二月份增长了近30%，为半年来新高。

在低迷了两年多时间之后，为什么近期楼市成交会突然回暖呢？

首先得益于宽松的货币政策。对楼市而言，宽松货币政策主要带来两大影响，一是房贷利率更便宜了，二是获得房贷更容易了。

在经济增长压力下，我国货币政策的主要目的之一就是降低实体经济的融资成本，随着流动性越来越宽松，市场的资金利率开始明显降低，房贷利率自然也随之下降。今年年初，全国首套房利率就已经出现了下行的拐点，到了一季度末更加明显，各地的首套房甚至二套房利率都出现了一定程度的松动。房贷利率下降直接减轻了购房者负担，成为刺激购房者入市的重要因素。

图 | 摄图网

除此之外，银行房贷额度宽松，投资者获取房贷更加快速便捷，这也在很大程度上刺激了楼市的成交量回暖。在北京等一线城市，相当比例的成交都是通过“以房换房”来进行，房贷获取是否便捷，在技术上决定了“以房换房”的可能性，过去很多房子难以成交，主要就是卡在了房贷放款周期过长上。现在银行房贷额度充足，很多银行一周左右就能完成放款，这在很大程度上促进了楼市成交量的提升。

另外，经过两年多的调控之后，很多城市的房价都出现了实质性下跌，北京很多二手房的跌幅都接近两成，对于刚需族而言，曾经遥不可及的高价房现在打8折出售，已经具备了很强的吸引力。

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2016年那一轮房价暴涨，首先就是从一线城市开始，最近一线楼市又出现小阳春行情，会不会再度成为全国楼市暴涨的导火索呢？

从目前来看，一线楼市的回暖主要体现为成交量大涨，从房价来看，暂时还没有出现异动，基本上以稳为主，预计房价再度暴涨的可能性很低。

从政策层面来看，2016年那一轮大涨，政策层面的刺激作用相当明显，地方政府取消限购，央行大幅下调首付款比例和房贷利率，成为楼市上涨的重要推手。而从当前来看，“房住不炒”依然是楼市调控的最高准则，楼市调控大幅放松的概率极小。

过去几次刺激楼市的结果，除了带来房价大涨之外，拉动经济的效果并不明显，反而带来巨大负面效应，压缩了制造业的利润空间，挤压了民众的消费能力。当前中国经济面临的很多结构性矛盾，很大程度上都是由于过度发展房地产所致，有了前几次刺激房地产的前车之鉴，中国经济不太可能再度重走老路。

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当前楼市调控的主要目标是避免房价大起大落，既要控制房价大涨，也要避免房价大跌。最近房贷利率出现下降，就是为了避免房价大跌，如此程度的微调，尚在政策容忍和许可之内，但是如果继续出现大尺度的刺激手段，将触碰“房住不炒”的政策红线。尤其是如果房价再度上涨，很有可能迎来更严厉的调控政策，否则，过去几年“房住不炒”的成果将付诸东流。

从市场供求层面来看，2016年那一轮大涨，和楼市的供应紧张也有很大关系，尤其是一线城市，普遍出现了供不应求的现象。从当前的供求关系来看，一线楼市供求紧张的局面已经得到缓解，以北京来看，截至今年2月，北京楼市库存接近6万套，创下近4年来的新高，和2018年年初相比，增加了近6成。北京楼市库存大增，一方面源于过去两年销售疲软，去化缓慢，更主要的原因在于北京市过去几年大规模增加土地供应，面粉终于变成了面包，尤其是“限房价，竞地价”的“限竞房”大量上市，更使得北京新房供应量大增。一线楼市的供求关系得到改善，而三四线楼市的库存更是充裕，供需层面刺激房价暴涨的空间并不大。

除此之外，房地产税即将推出，也给房地产市场增加了较大的不确定性。今年3月份，全国人大表示，今年要集中力量落实好房地产税法。一旦房地产税在年内完成立法，距离正式推出就只是时间问题。

从其他国家的经验来看，房地产税并不会对房价走势产生决定性影响，但对中国而言，由于大量“房叔”们的存在，房产税在短期之内还是会产生较大的心理震慑作用。理论上而言，“房叔”们可以将房产税的成本转嫁给租房者，但在“购租并举”的政策下，政府加大对租房市场的扶持，租房供应量在未来几年会迎来快速增长，一旦租房市场的供需局面得到改善，房产税向租客转移就没有那么容易。持有多套房的“房叔”们可能会考虑部分或者全部卖出，这将大大增加市场上的供应，而原本想买房投资的可能会因此暂停，这将减少市场的需求。房地产税在供需两端带来双重打压效应，将在短期之内给房价施加较大压力。

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过去几年，楼市遭遇最严调控的打压，股市一直处于熊市之中，投资者基本上没有太好的投资途径，经历了两年多的资产荒。不过，进入2019年以来，资产荒的局面开始得到改善，股市已经反弹了一个季度，楼市也迎来小阳春，当下到底该如何投资？反而成了一个幸福的烦恼。

随着股市反弹到3200点，有人高呼卖房买股的时候到了，更有券商研究人员高呼，A股是普通人改变命运的第8次机会。不过，随着楼市也开始回暖，有人认为在货币超发时代，股市永远跑不赢房市，楼市即将王者归来，卖股买房的时候已经到了。

到底应该卖房买股还是卖股买房？或许就如同网上流行的段子，卖房买股和卖股买房的两路人马擦肩而过，彼此在心里默念一句“傻叉”。过去十年，在股市和楼市的投资大赛中，买房的已经完胜买股的，下一个十年，还想在楼市上继续获取超额收益，可能性其实已经微乎其微。

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