过去五年如果你在抱怨没有买房，未来五年还有这些机会 | 直播精华

 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

5月8日吴晓波频道周年庆期间，我们特别邀请了吴晓波频道首席房地产专家刘德科围绕过去5年房产市场的得失和未来5年房产市场的变化，进行了一次直播。

直播间在线观看人数达万人，后台收到了近4000条提问：

对此德科老师给出的观点是：房产投资不再只属于一线城市，二三四线，甚至五六线小县城也将在城市化进程中获得机会。

具体原因主要是以下两点：

也正是这样的趋势，使得二三四线城市买房投资回报或超过一线城市，即中国的每一座城市都有机会享受城市化的洗礼。【更多精彩答疑互动，戳此进入直播间】

直播过程中，德科老师除了答疑，还总结了过去房产市场的经验，从而对未来5年房产市场的走向做出了预判。

小巴整理了直播精华，一起来学习一下吧。

过去5年：哪些因素影响着房产市场

2014年到2019年可以算做一个房价周期。经历了低谷—开放限购—快速增长—中央调控—房价回落这样一个循环。

2014年中国各城市房价迎来低谷，2015年因城施策限购放开房价开始上涨，2016年底中央调控，直到2018年房价回落并趋于稳定。

我们可以看到，2015年对“去库存”政策反应最敏感的深圳是周期里房价最先上涨的，然后才是二线城市“四小龙”——南京、厦门、苏州、合肥，再然后其他城市跟着慢慢涨。

2019年会是新周期吗？年初很多城市都在说要制定“一城一策”的方案，很遗憾，到今天为止，没有任何一个城市把“一城一策”的方案给公布出来。因为行情变化太快了，楼市从冷清一瞬间又到了回暖的节奏。当然回暖的原因很多，最重要的原因是银根松弛，限价突破，土地拍卖市场回暖等等。

我们刚才讲2018年很多城市都进入了楼市房价的盘整，但还是有一些城市在2018年是猛涨的，比如徐州。过去的这轮行情以2015年深圳为代表启动上涨，直到2018年徐州开始上涨，这中间足足隔了三年。

在同一个上涨周期里面，不同的城市可以相差三年。深圳和徐州都是非常有代表性的、非常有前途的城市，但是它们的上涨周期相差了三年，这就是我们经常强调的——城市间的轮动效应。 

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未来5年：房价会发生怎样的变化

随着地段定义的变化，越老的地段会变得越不值钱。当然它的绝对值可能比较高，比如说城市的老中心，它的房价是5万，新中心的房价是3万。你说3万值钱还是5万值钱？

在我看来3万值钱，因为5万在未来五年它可能涨到6万，而3万未来五年也可能涨到6万，因为新中心相对处于发展的过程，它是由半生不熟到成熟，价值会逐渐凸显出来。而5万的老中心已经熟透了，只能是整个城市在上涨，也跟着涨一点。

未来五年如果要找一个房产市场的关键词，那就是“ing”，正在变化是中国最大的魅力。为什么很多经济学家在谈论房地产的时候屡屡出错，因为他们都是拿欧美日这三个发达国家的那些观点来套，不是说国际经验不对，而是这里面有一个巨大的背景差异。

中国的很多事情你都要在后面加一个ing，比如说你说我的名字刘德科是个名词，你得在刘德科这个名字后面加一个ing，因为我是动态的，你也是动态的，我们的城市也是动态的，房子是动态的，地段是动态的，一切都在变，这就是我们中国的活力所在。 

你问我未来五年房价会怎么变？答案是：曲线上扬。但是行情周期的节奏会越来越快、行情变化的周期会越来越短。这就是我对未来五年的看法。

还拿深圳和徐州举例，如果徐州接下来涨，深圳会和他间隔多少年？绝对不会是三年，我估计差不多是一年到一年半。轮动效率、节奏会变得更快是我们的基础判断。

未来五年会有很多机会，如果我们总是抱怨，“要是十年前，要是五年前我们那个房子买了就好了。”而不采取行动，再过五年你还是会重复抱怨，行动或者说准备总是越早越好，不要让自己停留在抱怨里面。

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